Zorgproblematiek ombuigen naar haalbare oplossingen

Nieuwe uitdagingen
Ook de zorgsector kent in deze tijden van recessie nieuwe uitdagingen. Met de gelden die vrij komen door het afstoten van onrendabel vastgoed kan nieuwbouw gerealiseerd worden voor het bieden van de zwaarder wordende intramurale zorg. 

1) De sector is, meer dan in het verleden, zélf verantwoordelijk voor het exploiteren van hun vastgoed en het daarbij in overeenstemming brengen van inkomsten en uitgaven;
2) daarnaast heeft men ook te maken met een vanuit de Rijksoverheid opgelegde aanscherping van de indicatiestelling voor de functie “verblijf”. De sinds 1 januari 2012 van kracht geworden normatieve bekostiging van de huisvestingskosten (NHC) noodzaakt instellingen tot een andere wijze van afweging van investeringen m.b.t. het zorgvastgoed.

Kansen 
Door het beleid gericht op extramuralisering c.q. scheiden van wonen en zorg wordt de zorgvraag binnen zorginstellingen zwaarder, de bouw specifieker, de bouwbudgetten komen onder druk te staan en er ontstaat mogelijk leegstand. Een enorme uitdaging die ook kansen biedt.

Pijn: afstoten onrendabel vastgoed
Zorginstellingen doen er verstandig aan om onrendabel vastgoed af te stoten. Tenminste als blijkt dat een financieel haalbare herontwikkeling, ook na zorgvuldig onderzoek, binnen de zorgfunctie niet meer mogelijk is. Dat zal pijn doen. Vooral voor die zorginstellingen, die in het bezit zijn van cultureel erfgoed met enorm hoge exploitatiekosten. 

Behoud Cultureel erfgoed door nieuwe functie
Het is echter sociaal, maar vooral ook financieel niet meer verantwoord om deze gebouwen in gebruik te houden met een verantwoorde bekostiging op basis van de AWBZ. Veel zorginstellingen delen die mening en zien maar één oplossing: slopen.Dat is natuurlijk doodzonde, kapitaalvernietiging en absoluut niet duurzaam. Mijn insteek is om andersom te redeneren: zoek een nieuwe functie die past bij het gebouw!

Waardevol haalbaarheidsonderzoek
Landpark Assisië, Biezenmortel
Bij het zoeken naar nieuwe functies voor zorggebouwen zal eerst onderzoek nodig zijn op monumentale- , functionele- en bouwtechnische aspecten. Op basis daarvan kan gekeken worden voor welke functie het gebouw geschikt is of geschikt is te maken en een meerwaarde kan bieden voor zijn zorgomgeving.


Courantheid en verantwoorde exploitatie
Door de continu veranderende zorgvraag is de economische looptijd van deze nieuwe gebouwen onduidelijk. Wij zullen op voorhand moeten nadenken over de courantheid van het te realiseren (zorg)vastgoed waarbij een zorgeenheid te allen tijden moet kunnen worden aangewend voor andere doelgroepen in de zorg of zelfs moet kunnen omgebouwd naar een reguliere woning of andersom. Dan kan ook uitgegaan worden van een langere afschrijvingstermijn en zou een verantwoorde exploitatie en businesscase ook haalbaar zijn. Het biedt tevens voor woningbouwcorporaties de mogelijkheid om zorgaccommodaties te verhuren met relatief kortlopende huurcontracten, waarna het zorgvastgoed dienst kan gaan doen als reguliere volkshuisvesting.
Investeren in lange termijn
Bij nieuwbouw van zorgvastgoed moeten wij dus verder denken dan het moment van realisatie en kortdurende exploitatie. De keuze van vormgeving en materialisatie is van belang voor de exploitatiekosten na oplevering. Door daar over na te denken kom je tot de conclusie dat je soms op voorhand meer moet investeren om uit te komen op lagere exploitatiekosten. Het Building Information Model (BIM) moet ons in staat stellen om tijdens het ontwerptraject continu de invloed op de exploitatiekosten te bewaken.

Meedenken, samenwerken en kennisdelen
Door met onze opdrachtgever vroegtijdig mee te denken met de voorliggende huisvestingsproblematiek zijn wij in staat om te komen tot haalbare oplossingen gebaseerd op onze deskundigheid en ervaring op het gebied van restauratie, bouwkosten en zorg.  Juist in deze tijd van complexe vraagstukken denken wij een meerwaarde te kunnen bieden voor onze opdrachtgevers door problemen om te buigen naar haalbare oplossingen.

Jubileumseminar
Wij organiseren op 25 september 2013 een (interactief) seminar in Maastricht: 
met als gastspreker prof. dr. Paul Schnabel. Bestuurders en directieleden van woningcorporaties en zorginstellingen worden van harte uitgenodigd voor dit seminar. Volg de bovenstaande link voor meer informatie en meldt u zich aan via communicatie@satijnplus.nl.




Maarten Simonis
sr.-projectleider | specialist zorgvastgoed