De architect als “man of the match”?

Niet rooskleurig: de totale omzet in de architectenbranche daalt in 2012 opnieuw. Architecten zijn zoekende: "wat is de architect van de toekomst, en wat is de toekomst van de architect?” Hoewel de architect al tijden niet meer de rol van all-round bouwheer vervult, blijft in de Nederlandse bouwpraktijk de behoefte bestaan aan een sterk coördinerende vakman. De architect als 'the man of the match', de Johan Cruijff van het bouwproces, zoals bouwfysisch adviseur Renz van Luxemburg dit noemt. Betekent wel dat de architect vroeg in het proces betrokken moet zijn.

Opkomende aanbestedingsvormen

Fictieve casus

Aanbestedende dienst: Rijksoverheid

Object: kantoorgebouw/rijksmonument

Aanbestedingsvorm: DBFMO (Design Build Finance Maintain Operate)

Te leveren: huisvestingsconcept voor >500 werkplekken, restyling pand, hoog niveau duurzaamheidsconcept, duurzaam beheer, onderhoud en exploitatie gebouw, facilitaire diensten, waaronder catering, beveiliging, receptie, schoonmaak. Tijdsduur van overeenkomst: 30 jaar.

 

Wat zijn de kansen voor architecten bij zulke aanbestedingen?

Bij dit soort aanbestedingen PPS-constructies (Publiek-Private samenwerking) c.q. DBFMO zijn 2 vragen van belang: Welke partijen zijn noodzakelijk om met succes te kunnen deelnemen aan de aanbesteding?

Het bekende rijtje kunnen we noemen: projectmanagementbureau, architect met restauratiekennis, installatieadvies en –technisch bureau, aannemer voor de verbouwing en natuurlijk een facilitaire dienstverlener.

Tweede vraag:  Hoe worden de substantiële Tenderkosten (aanbestedingskosten) voorgefinancierd?

En vergis je niet; bij een opgave als in bovenstaande casus bedragen de netto Tenderkosten tussen 2 en 3 miljoen euro’s. Deze kosten moeten dus worden voorgefinancierd en zijn dus verloren indien de opdracht niet wordt binnengehaald!

Voorwaarde voor een DBFMO-overeenkomst is ook dat de uitvoering van de overeenkomst wordt ondergebracht in een “Speciale Project Vennootschap” (SPV). De aandeelhouders van deze SPV moeten de noodzakelijke Tenderkosten ter beschikking te stellen.

Reservebank

Nu wordt het kritisch: welke partijen zijn bereid  én financieel in staat om als aandeelhouder van de SPV een gelijk aandeel van de Tenderkosten voor hun rekening te nemen? Gezien de omvang daarvan en de risicoanalyse (verlies bij geen opdracht) lijken de kansen voor een architectenbureau om als volwaardige aandeelhouder op te treden minimaal. De architect wordt dus eigenlijk veroordeeld tot de reservebank; een rol als onderaannemer. De architect levert wel inspanningen in het verwervingstraject maar ‘beperkt’ zich tot zijn eigen inbreng c.q. uren.

Blijft er maar één conclusie over: door deze opkomende aanbestedings-vormen, is de rol van bouwheer moeilijk c.q. onmogelijk om te vervullen. Geen nieuwe kans voor architect. Of wel?

Ben benieuwd naar architectenbureaus die in deze aanbestedingsvormen wel kansen zien.

Graag julie reacties!

Wim Heuts

Algemeen directeur 

DBFMO, uitgelezen kans voor DE architect

"Een architect zou niet zonder omzien in een DBFMO-traject moeten stappen. Dat zegt Joost Berger van MAS Architectuur, die als architect bij het nieuwe belastingkantoor in Doetinchem betrokken was. De financiële opbrengsten zijn volgens hem gering en de rol van de architect op zijn minst onduidelijk."

Bij het lezen van bovenstaande kop schoten mij enkele zaken door het hoofd. Moet je niet altijd alert zijn en dus nooit ergens zomaar instappen? Zijn financiële opbrengsten niet het resultaat van baten minus kosten? En is de rol van de architect heden ten dagen niet op zijn minst voor velerlei invulling vatbaar?
Onzekerheden
Laten we beginnen bij het begin. In de tijd waarin we leven blijken er levensgrote risico’s te zitten aan producten en processen die we niet voor mogelijk hielden. Zelfs landen gaan failliet! Daarnaast draait de wereld alsmaar sneller waardoor de onzekerheid in het kwadraat toeneemt. Ik doel onder andere op de levenscycli van exploitaties welke uiteindelijk via rendement de lasten op moeten brengen die samenhangen met het “bewoonde” vastgoed. Door de toename van deze onzekerheden nemen dus ook de onzekerheden met betrekking tot de financiering en exploitatie van vastgoed toe. Een mammoet tanker komt tot stilstand. En het vergt absoluut meer energie en innovativiteit om deze weer vlot te trekken!
Nieuwe vormen
Met name de overheid ziet in de DBFMO of afgeleide concepten zoals DBM en DBMO een mogelijkheid om de risico’s die samenhangen met de initiatief (D) en realisatie (B) fasen via de exploitatie (M e/o O) neer te leggen bij de consortium leden van het eerste uur.
In plat Nederlands: Degene die zijn hand brand zit later op de blaren.
Dit is een fantastische benadering die veel kansen biedt. Met name ook voor architecten!

Waarom? Omdat in een dergelijk proces alle disciplines samenkomen die nodig zijn om de gehele levenscyclus van de opstal te faciliteren.
En een ding is zeker: er wordt gedurende de gehele levenscyclus gewijzigd aan de opstal. Centraal dient in het proces dan ook te staan het faciliteren van wijzigingen en niet het proberen vast te leggen van het eindproduct. In een dergelijk proces is de ruimtelijke consequentie continu gebied van aandacht en daarmee cruciaal. En dat is nu precies het vak van de architect.
Integrale rol architect
Natuurlijk dient de rol van de architect in een dergelijk consortium gedefinieerd te worden. Een rol die in de initiatief fase prominenter zal zijn dan in de uitvoeringsfase en later. Maar dat geldt ook voor de andere leden. De facilitaire partner, die in de gebruiksfase het meest in beeld is en de uitvoerende bedrijven die in de realisatiefase het nadruklelijkst aanwezig zijn. Doch alle partijen blijven als consortium leden betrokken en dienen hun verantwoordelijkheden te nemen.
En voor alle partijen geldt dat ze enigszins onwennig staan tegenover deze wijze van organiseren.
Het zou goed zijn als de architecten zelf een duidelijk beeld hebben van hun integrale rol zodat zij die positie ook kunnen opeisen.

Met een duidelijke rol is het dan ook niet zo moeilijk meer om goede afspraken te maken over de honorering van de werkzaamheden en een vergoeding voor de te nemen risico’s. Denk daarbij ook aan andere betalingsmoduliteiten zoals een percentage van het rendement tijdens de gebruiksfase.
Kansen grijpen
Samengevat: DBFMO of afgeleide vormen bieden uitstekende kansen voor ondernemende integraal werkende architecten die de juiste partners om zich heen verzamelen om op basis van competenties, transparantie en partnership te komen tot daadkrachtige consortia.

Joop Petit [architect/innovator]