BIM; kansen voor facilitymanager.

Het plaatsje Born in Limburg was afgelopen april weer ‘the place to be’ voor de BIM Gebruikersgroep Zuid-Nederland. Wij ontvingen een gemêleerd gezelschap van enthousiaste gebruikers. De diversiteit van de groep zorgt voor goede input vanuit de verschillende invalshoeken. Alle leden tonen bereidheid om collega-gebruikers te helpen en uiteraard ook om zelf beter te worden in hun werk.

Gebouweigenaren en BIM

Deze keer waren eigenaren van vastgoed c.q. gebouwenbeheerders uitgenodigd om deel te nemen aan het overleg.

Het is namelijk belangrijk dat eigenaren van vastgoed en facilitymanagers het belang van de toepassing van BIM zien voor hun organisatie. Niet alleen tijdens de (ver)bouw maar ook in het kader van beheer en onderhoud. De laatste fase in een bouwproces, maar meteen ook de langste fase. Toch is de exploitatiefase in relatie tot BIM, vandaag de dag nog steeds onvoldoende belicht.

Circulair BIM

Onze gast, Fred Kloet van Procos Group licht toe: BIM levert veel informatie over het gebouw, die gebruikt kan worden voor het plannen, beheren en onderhouden van een gebouw. Denk hierbij aan diensten zoals ruimtebeheer, brandbeveiliging en compartimentering, technisch onderhoud, energievoorziening en schoonmaak beheer.

Zoals gezegd; voor gebouweigenaren een hele nieuwe wereld en vraagt meer investeringskosten in de beginfase ter realisering van het rendement in de laatste (maar wel langste) fase van het bouwproces. Er wordt namelijk aan de voorkant van het proces meer input gevraagd van de opdrachtgever. Om de juiste informatie van het model te koppelen, moet deze informatie wel in het model zitten.

Er ligt voor ons als gebruikers van BIM een uitdaging om de voordelen van BIM voor gebouweigenaren steeds opnieuw én helder uit te leggen.

Objectenbibliotheek

Frank Houben en Pascal van Ree van Berkvens, waren present om ons informatie te geven over de door hen ontwikkelde ‘Objectenbibliotheek’.

Een klantgerichte database om de gebruiker beter van dienst te kunnen zijn. 

Een interessante discussie volgde over de voor- en nadelen van een objectenbibliotheek en aan welke eisen deze moest voldoen. Geconcludeerd werd dat uitwisseling een belangrijk aspect is, dus moet de naamgeving van de verschillende parameters identiek zijn. Ook moeten deze parameters een juiste benaming hebben als er een IFC bestand van wordt gemaakt. Onderstaande slide van de presentatie laat nog meer aandachtspunten zien.

Pointclouds

Sebastiaan van de Ven van Goudstikker de Vries nam ons mee in de wereld van ‘Pointclouds’. Een pointcloud is een wolk van miljarden meetpunten die gemaakt wordt door een 3D scanner in een bestaand gebouw. De BIM-modelleur kan van deze verzameling van puntjes uitwerken tot een 3D tekenmodel.

De kwaliteit van een Pointcloud hangt af van de kwaliteit van de apparatuur en de afstand t.o.v. het gebouw. Heb je eenmaal een Pointcloud gemaakt dan kan deze worden gebruikt in bijvoorbeeld Revit en Archicad.

Om verkeerde interpretatie te voorkomen, blijft het altijd wenselijk dat de modelleur ook ter plekke is geweest. Ook de ervaring van een BIM-modelleur speelt een grote rol in de correctie uitwerking van de pointclouds. De inrichting van ruimte en de omgeving zijn vaak storende elementen voor een perfecte Pointcloud. Sommige scanners zijn daarom al uitgerust met een foto-app. Een nieuwe ontwikkeling is de ‘Scan to BIM’, hier wordt een Pointcloud automatisch omgezet naar een model.

Dank voor jullie inbreng en veel succes met jullie BIM-projecten! 

Wij kijken uit naar onze volgende ontmoeting op 

dinsdag 13 oktober a.s. om 09.00 uur in Born.

Interesse en ben je gelokaliseerd in Zuid Nederland?

Meld je aan via info@satijnplus.nl, 

ovv: BIM-gebruikersgroep Zuid-Nederland.

Diegene die een agendaonderwerp heeft, laat het ons weten!

Maak vooral ook gebruik van onze Linkedin-Groep

Sven van Deurzen

BIM Modelleur

Zorgproblematiek ombuigen naar haalbare oplossingen

Nieuwe uitdagingen

Ook de zorgsector kent in deze tijden van recessie nieuwe uitdagingen. Met de gelden die vrij komen door het afstoten van onrendabel vastgoed kan nieuwbouw gerealiseerd worden voor het bieden van de zwaarder wordende intramurale zorg. 

1) De sector is, meer dan in het verleden, zélf verantwoordelijk voor het exploiteren van hun vastgoed en het daarbij in overeenstemming brengen van inkomsten en uitgaven;

2) daarnaast heeft men ook te maken met een vanuit de Rijksoverheid opgelegde aanscherping van de indicatiestelling voor de functie “verblijf”. De sinds 1 januari 2012 van kracht geworden normatieve bekostiging van de huisvestingskosten (NHC) noodzaakt instellingen tot een andere wijze van afweging van investeringen m.b.t. het zorgvastgoed.

Kansen 

Door het beleid gericht op extramuralisering c.q. scheiden van wonen en zorg wordt de zorgvraag binnen zorginstellingen zwaarder, de bouw specifieker, de bouwbudgetten komen onder druk te staan en er ontstaat mogelijk leegstand. Een enorme uitdaging die ook kansen biedt.

Pijn: afstoten onrendabel vastgoed

Zorginstellingen doen er verstandig aan om onrendabel vastgoed af te stoten. Tenminste als blijkt dat een financieel haalbare herontwikkeling, ook na zorgvuldig onderzoek, binnen de zorgfunctie niet meer mogelijk is. Dat zal pijn doen. Vooral voor die zorginstellingen, die in het bezit zijn van cultureel erfgoed met enorm hoge exploitatiekosten. 

Behoud Cultureel erfgoed door nieuwe functie

Het is echter sociaal, maar vooral ook financieel niet meer verantwoord om deze gebouwen in gebruik te houden met een verantwoorde bekostiging op basis van de AWBZ. Veel zorginstellingen delen die mening en zien maar één oplossing: slopen.Dat is natuurlijk doodzonde, kapitaalvernietiging en absoluut niet duurzaam. Mijn insteek is om andersom te redeneren: zoek een nieuwe functie die past bij het gebouw!

Waardevol haalbaarheidsonderzoek

Landpark Assisië, Biezenmortel

Bij het zoeken naar nieuwe functies voor zorggebouwen zal eerst onderzoek nodig zijn op monumentale- , functionele- en bouwtechnische aspecten. Op basis daarvan kan gekeken worden voor welke functie het gebouw geschikt is of geschikt is te maken en een meerwaarde kan bieden voor zijn zorgomgeving.

Courantheid en verantwoorde exploitatie

Door de continu veranderende zorgvraag is de economische looptijd van deze nieuwe gebouwen onduidelijk. Wij zullen op voorhand moeten nadenken over de courantheid van het te realiseren (zorg)vastgoed waarbij een zorgeenheid te allen tijden moet kunnen worden aangewend voor andere doelgroepen in de zorg of zelfs moet kunnen omgebouwd naar een reguliere woning of andersom. Dan kan ook uitgegaan worden van een langere afschrijvingstermijn en zou een verantwoorde exploitatie en businesscase ook haalbaar zijn. Het biedt tevens voor woningbouwcorporaties de mogelijkheid om zorgaccommodaties te verhuren met relatief kortlopende huurcontracten, waarna het zorgvastgoed dienst kan gaan doen als reguliere volkshuisvesting.

Investeren in lange termijn

Bij nieuwbouw van zorgvastgoed moeten wij dus verder denken dan het moment van realisatie en kortdurende exploitatie. De keuze van vormgeving en materialisatie is van belang voor de exploitatiekosten na oplevering. Door daar over na te denken kom je tot de conclusie dat je soms op voorhand meer moet investeren om uit te komen op lagere exploitatiekosten. Het Building Information Model (BIM) moet ons in staat stellen om tijdens het ontwerptraject continu de invloed op de exploitatiekosten te bewaken.

Meedenken, samenwerken en kennisdelen

Door met onze opdrachtgever vroegtijdig mee te denken met de voorliggende huisvestingsproblematiek zijn wij in staat om te komen tot haalbare oplossingen gebaseerd op onze deskundigheid en ervaring op het gebied van restauratie, bouwkosten en zorg.  Juist in deze tijd van complexe vraagstukken denken wij een meerwaarde te kunnen bieden voor onze opdrachtgevers door problemen om te buigen naar haalbare oplossingen.

Jubileumseminar

Wij organiseren op 25 september 2013 een (interactief) seminar in Maastricht: 

'Het creëren van een zorg(e)loze omgeving' 

met als gastspreker prof. dr. Paul Schnabel. Bestuurders en directieleden van woningcorporaties en zorginstellingen worden van harte uitgenodigd voor dit seminar. Volg de bovenstaande link voor meer informatie en meldt u zich aan via communicatie@satijnplus.nl.

Maarten Simonis

sr.-projectleider | specialist zorgvastgoed

Simsala BIM

BIM lijkt het nieuwe toverwoord in de bouwbranche. Maar waar staat BIM eigenlijk voor? Letterlijk betekent het: Building Information Modelling (Bouw Informatie Model), maar inmiddels lijkt het werkwoord "bimmen" tot ABN te behoren.

BIMT u ook al? Zo ja, wat doet u dan?

Uit eigen onderzoek (uitgevoerd door Bedrijfskundig Adviesbureau Oelers) onder onze relaties is gebleken dat iedereen iets anders verstaat onder BIM en wat de meerwaarde is. Maar dat er meerwaarde is, lijkt een feit.

De opdrachtgever vindt het geweldig dat zijn of haar gebouw driedimensionaal getekend wordt en dat hij zelf middels de Autodesk Viewer het gebouw van alle kanten kan bekijken alsof het al gebouwd is. Toch bleek uit ons onderzoek dat onze opdrachtgevers afwachtend zijn ten aanzien van BIM.

Voordelen

Uitvoerende partijen daarentegen zien wel de voordelen. Zij zien vooral een reductie van de faalkosten door het elimineren van fouten en inefficiëntie tijdens de ontwerpfase. Die fouten worden vroegtijdig gesignaleerd en opgelost in het 3D-model, wat trouwens wel extra werk oplevert voor de adviseur in deze fase. Wij zien dan ook een verschuiving ontstaan in fasering en budgetverdeling van de advieswerkzaamheden.

Kansen

Zelf ben ik van mening dat het 3D-model een belangrijk hulpmiddel wordt om de primaire functionaliteit en exploitatie van een gebouw te toetsen. Wij leven nu in een tijd waarbij zorgvuldige besluitvorming van belang is bij keuze voor nieuwbouw of herbestemming. BIM draagt daartoe bij. Logistieke stromen zijn middels het model te simuleren, en die zijn van wezenlijk belang voor de bedrijfsvoering en de exploitatie.

Beperking financiële risico's

Het informatiemodel is het product dat tot stand komt door intensieve samenwerking. In mijn visie doet de opdrachtgever hier aan mee. Hij wordt letterlijk meegenomen in het model zodat hij kan toetsen of het gebouw voldoet aan zijn uitgangspunten qua bedrijfsvoering en functionaliteit. Dit is volgens mij het belangrijkste doel dat wij met BIM voor ogen moeten hebben.

Met BIM hebben wij de kans om met onze opdrachtgever door het gebouw te lopen nog vóórdat er überhaupt een besluit is genomen om tot de bouw over te gaan. Hierdoor worden de (financiële) risico's voor de opdrachtgever enorm verkleind.

Bedrijfsvoering, beheer & exploitatie

Reductie van faalkosten en dus bouwkosten, is dus niet het doel op zich. Op een dag zullen onze opdrachtgevers beseffen dat je met BIM niet alleen leuke visualisaties creëert. Je verifieert en toetst vooraf de functionaliteit, de bedrijfsvoering, beheer en exploitatie van de bouw. Projecten die nu in de kast belanden blijken dan wellicht toch haalbaar te zijn.

Op die dag zitten wij te wachten!

Ik daag hierbij al onze (potentiële) opdrachtgevers uit, want wij zijn er klaar voor.

Maarten Simonis

[senior-projectleider/BIM coördinator]

Beleggen in vastgoed is niet meer beleggen in stenen

In de jaren voor de huidige vastgoed crisis is de prijs van vastgoed enorm gestegen. Er zijn enorme bedragen verdiend en veel van dat geld is ook weer geconsumeerd en heeft daarmee een bijdrage geleverd aan onze economische ontwikkeling.

Op dit moment is iedereen huiverig als het gaat om investeren in danwel financieren van vastgoed. De markt ligt spreekwoordelijk op z’n gat! Hoe zit dat?

Op de eerste plaats is het goed om te weten dat de marktwaarde oftewel de nominale waarde van vastgoed grofweg bepaald wordt door de onderliggende huuropbrengst, de locatie en de emotionele waarde van de opstal. De intrinsieke waarde van het gebouw bestaat uit materiaal en arbeid, zogezegd de stenen en het zweet. En de ruimte die daarmee gecreëerd is.

Ooit was er een tijd dat de intrinsieke waarde in meer of mindere mate gelijk liep met de nominale waarde.  In de jaren vóór de huidige crisis is de nominale waarde echter substantieel harder gestegen dan de intrinsieke waarde.

Deze ontwikkeling kwam ondermeer voort uit het vertrouwen in de economische groei. Het gebrek aan ruimte. De toename van de arbeidsproductiviteit en andere factoren die het vertrouwen in de exploitatie en dus in de huuropbrengst tot grote hoogte deden opstuwen.

Aan de andere zijde is de kwaliteit van de locaties verslechterd door gebrek aan ruimtelijk beleid en integrale sturing. De kwaliteit van de gebouwen is sterk afgenomen door  bij keuzes voor materiaal en arbeid  te zeer de nadruk gelegd is op het kostenaspect. Weinig ruimte voor stenen, liever goedkoop blik……

Deze twee ontwikkelingen hebben elkaar negatief enorm versterkt. Nu de roze bril in het water is gevallen en langzaam de bedwelmende geur van het grote vastgoed feest vervliegt wordt de realiteit zichtbaar.

Plotseling is er een overschot aan ruimte, denk aan de 7 miljoen m² kantoren in het lage en middensegment die nooit meer in de oorspronkelijke exploitatie zullen terugkeren maar wel voor veel geld zijn aangekocht.

Denk aan leegkomende woningen die voor zover privé eigendom geen pensioen zullen opleveren voor de vertrekkende ouderen.

Denk aan bedrijventerreinen die vol staan met verouderde blikken dozen die nooit meer bedrijvigheid zullen faciliteren.

Al deze gebouwen zijn monofunctioneel en vaak inferieur als het gaat om intrinsieke kwaliteit. Dit staat haaks op de almaar sneller ontwikkelende wereld der exploitaties die vraagt om flexibele gebouwen die toekomstige (onbekende ) functies faciliteren.

De huiver om te investeren in vastgoed zit hem nu juist daar. Er is sprake van weinig gebouwen met intrinsieke waarde en er is geen vertrouwen, en terecht, dat de exploitaties van de toekomst gefaciliteerd kunnen worden door de bestaande voorraad.

Om pensioenfondsen te verleiden hun beleggingen in vastgoed te doen toenemen zijn een aantal zaken van belang.

Gebouwen dienen hun exploitatie optimaal te regarderen. Door bijvoorbeeld gebouwen te verduurzamen kan enerzijds de emotionele waarde toenemen en anderzijds de variabele lasten in de vorm van gas en elektra dalen.

Door voorraad uit de markt te nemen ontstaat enerzijds schaarste waardoor de waardevastheid van overlevend vastgoed stabieler wordt en anderzijds ruimte voor andere functies die de gemeenschap van de toekomst vraagt.

Gebouwen dienen flexibel te zijn als het gaat om inrichting en installatie. Deze beide inrichtingselementen zijn nauw verbonden met de exploitatie en dus de huurwaarde. Gezien de almaar korter wordende levenscycli van bedrijven moet dit uitgangspunt zijn en niet bijzaak.

Visie en beleid zijn noodzakelijk om te komen tot een fundamentele herstructurering van de vastgoedsector.

De eerste stap moet zijn een inventarisatie van emotioneel waardevol vastgoed dat in staat is om een substantiële bijdrage te leveren aan exploitaties van de toekomst.

Vervolgens dienen de afvallers uit de markt genomen te worden.

Tot slot kan er vervangingsvastgoed ontwikkeld en geplaatst worden om de integrale structuur van de gemeenschap te versterken.

Ir. Joop Petit [Architect/Innovator]