Eeuwige verliefdheid

Neem 20 mensen uit de vastgoedwereld met een verschillende achtergrond. Praat met een architect, een bankier, beleidsmaker en een eigenaar. En zo nog 16 anderen. Een ding hebben ze gemeen: ze zijn allemaal op de een of andere manier betrokken bij herbestemming. Dat geeft 20 verschillende verhalen maar steeds is er één duidelijke boodschap die overal klinkt: herbestemmen begint met houden van. Verliefd worden op een gebouw, zijn charmes en karakter. Het overkwam hun.

Tweet met groot effect

Voor het maken van mijn scriptie mocht ik met die 20 mensen in gesprek gaan. Toegegeven: ik zag hier enorm tegenop. Want, wie gaat nu een half uur tot een uur vrijmaken voor “weer zo’n interview van een student”? “Onze stagiaire Milly van Oers heeft uw hulp nodig bij het afstuderen. Helpt u haar? #herbestemming @zuyd".  Een tweet met minder dan 140 tekens. Maar de belangstelling was overweldigend. Benaderde partijen reageerden enthousiast. En ineens had ik 20 mensen die hun ervaringen en bijzondere verhalen met mij wilden delen.

Het moet anders
Ik geloof dat de bereidheid van al deze mensen aantoont dat herbestemmen belangrijker is dan ooit. Het in stand houden van monumentaal erfgoed gaat ons allemaal aan. En iedereen merkt dat het huidige systeem niet meer werkt. 

Verhalen over de rol van een gemeente die druk bezig is met het inspelen op deze grote veranderingen, het verhaal van een stel dat verliefd werd op een boerderij en daar hun droom realiseerden maar ook over de andere kant van herbestemming. 

De financiering en de veranderende rol van banken en het Nationaal Restauratiefonds. Ik mocht in de keuken kijken van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed, het Nationaal Programma Herbestemming, adviesbureaus, projectontwikkelaars en architectenbureaus. 

Scoren

De oprechtheid van ieder verhaal is inspirerend. Ik ben ervan overtuigd dat, wanneer de scriptie klaar is, deze passie daarin terugkomt en iedere lezer op eigen wijze inspireert om net die extra stap te zetten, dat risico te nemen. De bal ligt bij ons. Het doel is het in stand houden van erfgoed. Hoe je scoort – in de kruising of links achter – is aan jezelf.

Milly van Oers
Studente Building Environment Zuyd Hogeschool

OPROEP TOT MAATSCHAPPELIJKE DISCUSSIE

Woonakkoord is een feit

Nu het Kabinet een politieke meerderheid heeft gevonden voor een “Woonakkoord” is het tijd om de balans op te maken en met name de effecten daarvan op de vastgoedsector in Limburg te analyseren. Want het woonakkoord is er, of je het nu leuk vindt of niet.

Woningcorporaties zijn nu aan zet

Duurzame renovatie woningen Sittard

Met name voor de woningcorporaties zijn in het Woonakkoord een aantal relevante maatregelen opgenomen. De eerder voorgestelde koppeling voor de maximale huur met de WOZ-waarde komt er niet en de verhuurdersheffing gaat langzamer oplopen tot 1,7 miljard in 2017. Ter stimulering van de woningbouwsector is de BTW op woningrenovaties tijdelijk (!) verlaagd van 21 naar 6 procent en het Rijk investeert 150 miljoen Euro in een fonds voor energiebesparing dat door de “markt” moet worden verviervoudigd.

Limburg

Dit Woonakkoord richt zich uitsluitend op de macro-ontwikkeling van de woningsector in Nederland. De provincie Limburg verkeert in een bijzondere positie. Een aantal actoren spelen hier namelijk een grotere rol dan elders in Nederland, veroorzaakt door o.a. demografische ontwikkelingen, veel cultureel erfgoed en maatschappelijk vastgoed, de bebouwde omgeving in relatie tot landschap en toeristische functies.

Integrale visie op vastgoed onmisbaar

Vanwege de genoemde randvoorwaarden is het absoluut noodzakelijk dat er een integrale visie op de vastgoedsector in Limburg wordt ontwikkeld. De visie moet antwoord geven op onderstaande belangrijke vragen:

- aan welke duurzaamheidsdoelstelling gaan wij ons gezamenlijk houden?

- welke huurwoningen zijn het behouden waard en kunnen wij energieneutraal renoveren?

- hoe gaan we sloop, sanering en herstructurering van bedrijventerreinen initiëren?

- hoe kunnen toeristische functies beter geïntegreerd worden in bestaande vastgoedstructuur?

- hoe kan de benutting van bestaand vastgoed c.q. cultureel erfgoed gestimuleerd c.q. geregisseerd worden?

 -hoe kan het bestaand maatschappelijk vastgoed (zorginstellingen, onderwijsinstellingen etc.) ondersteund worden bij herpositionering?

Onmisbaar in samenwerking

Voor het ontwikkelen van een  integrale visie voor de middellange termijn zijn volgens mij een aantal partijen onontbeerlijk, zoals de Provincie Limburg, woningcorporaties, beleggers, eigenaren van maatschappelijk vastgoed (zorg, onderwijs) en cultureel erfgoed, duurzaamheidsspecialisten en financieringsdeskundigen. Uiteraard kan daaraan de expertise en ervaring van engineers en uitvoerende partijen uit de bouwsector toegevoegd worden.

Wie voert de regie

Als we het er allemaal mee eens zijn dat een integrale vastgoedvisie er nadrukkelijk moet komen, is de vraag cruciaal “Wie moet bij de opzet en uitvoering van een integrale visie, voor de komende jaren de regie nemen?”.

Gezien de integraliteit van de vraagstukken en het noodzakelijke draagvlak is een bundeling van alle krachten vereist. Volgens mij kan het landelijke netwerk “Vernieuwing Bouw” (opvolger van de Regieraad Bouw) of het Limburgse platform de Regieraad Bouw Limburg, daarbij een sterke coördinerende rol vervullen. De Provincie Limburg dient uiteraard mede een voortrekkersfunctie te vervullen met als uitgangspunt een samenhangende beleidsaanpak en financiële ondersteuning.

Oproep

levensduurdenken, ketensamenwerking 

Een oprechte oproep aan allen, werkzaam in de vastgoedsector: meld uw interesse als maatschappelijk betrokken (vastgoed)partner bij het netwerk van Vernieuwing Bouw of Regieraad Bouw Limburg. Een integrale visie op vastgoed is dringend nodig. Wij kunnen niet meer afwachten. Samen werken aan samenwerking!

Wim Heuts

Algemeen directeur

Beleggen in vastgoed is niet meer beleggen in stenen

In de jaren voor de huidige vastgoed crisis is de prijs van vastgoed enorm gestegen. Er zijn enorme bedragen verdiend en veel van dat geld is ook weer geconsumeerd en heeft daarmee een bijdrage geleverd aan onze economische ontwikkeling.

Op dit moment is iedereen huiverig als het gaat om investeren in danwel financieren van vastgoed. De markt ligt spreekwoordelijk op z’n gat! Hoe zit dat?

Op de eerste plaats is het goed om te weten dat de marktwaarde oftewel de nominale waarde van vastgoed grofweg bepaald wordt door de onderliggende huuropbrengst, de locatie en de emotionele waarde van de opstal. De intrinsieke waarde van het gebouw bestaat uit materiaal en arbeid, zogezegd de stenen en het zweet. En de ruimte die daarmee gecreëerd is.

Ooit was er een tijd dat de intrinsieke waarde in meer of mindere mate gelijk liep met de nominale waarde.  In de jaren vóór de huidige crisis is de nominale waarde echter substantieel harder gestegen dan de intrinsieke waarde.

Deze ontwikkeling kwam ondermeer voort uit het vertrouwen in de economische groei. Het gebrek aan ruimte. De toename van de arbeidsproductiviteit en andere factoren die het vertrouwen in de exploitatie en dus in de huuropbrengst tot grote hoogte deden opstuwen.

Aan de andere zijde is de kwaliteit van de locaties verslechterd door gebrek aan ruimtelijk beleid en integrale sturing. De kwaliteit van de gebouwen is sterk afgenomen door  bij keuzes voor materiaal en arbeid  te zeer de nadruk gelegd is op het kostenaspect. Weinig ruimte voor stenen, liever goedkoop blik……

Deze twee ontwikkelingen hebben elkaar negatief enorm versterkt. Nu de roze bril in het water is gevallen en langzaam de bedwelmende geur van het grote vastgoed feest vervliegt wordt de realiteit zichtbaar.

Plotseling is er een overschot aan ruimte, denk aan de 7 miljoen m² kantoren in het lage en middensegment die nooit meer in de oorspronkelijke exploitatie zullen terugkeren maar wel voor veel geld zijn aangekocht.

Denk aan leegkomende woningen die voor zover privé eigendom geen pensioen zullen opleveren voor de vertrekkende ouderen.

Denk aan bedrijventerreinen die vol staan met verouderde blikken dozen die nooit meer bedrijvigheid zullen faciliteren.

Al deze gebouwen zijn monofunctioneel en vaak inferieur als het gaat om intrinsieke kwaliteit. Dit staat haaks op de almaar sneller ontwikkelende wereld der exploitaties die vraagt om flexibele gebouwen die toekomstige (onbekende ) functies faciliteren.

De huiver om te investeren in vastgoed zit hem nu juist daar. Er is sprake van weinig gebouwen met intrinsieke waarde en er is geen vertrouwen, en terecht, dat de exploitaties van de toekomst gefaciliteerd kunnen worden door de bestaande voorraad.

Om pensioenfondsen te verleiden hun beleggingen in vastgoed te doen toenemen zijn een aantal zaken van belang.

Gebouwen dienen hun exploitatie optimaal te regarderen. Door bijvoorbeeld gebouwen te verduurzamen kan enerzijds de emotionele waarde toenemen en anderzijds de variabele lasten in de vorm van gas en elektra dalen.

Door voorraad uit de markt te nemen ontstaat enerzijds schaarste waardoor de waardevastheid van overlevend vastgoed stabieler wordt en anderzijds ruimte voor andere functies die de gemeenschap van de toekomst vraagt.

Gebouwen dienen flexibel te zijn als het gaat om inrichting en installatie. Deze beide inrichtingselementen zijn nauw verbonden met de exploitatie en dus de huurwaarde. Gezien de almaar korter wordende levenscycli van bedrijven moet dit uitgangspunt zijn en niet bijzaak.

Visie en beleid zijn noodzakelijk om te komen tot een fundamentele herstructurering van de vastgoedsector.

De eerste stap moet zijn een inventarisatie van emotioneel waardevol vastgoed dat in staat is om een substantiële bijdrage te leveren aan exploitaties van de toekomst.

Vervolgens dienen de afvallers uit de markt genomen te worden.

Tot slot kan er vervangingsvastgoed ontwikkeld en geplaatst worden om de integrale structuur van de gemeenschap te versterken.

Ir. Joop Petit [Architect/Innovator]