Van kwantiteit naar kwaliteit

Slopen die woningen

In Limburg staan ca. 500.000 woningen. Hiervan is meer dan de helft gebouwd in de 60-er tot 80-er jaren, vaak onder het motto: 'snel en goedkoop'. Resultaat: van deze woningen worden er nu ca. 1.000 per jaar gesloopt. Volgens de Provincie Limburg is dit zelfs te weinig, dit moet 3 à 5 keer hoger liggen!

Aandacht voor kwaliteit

Voor 2015 is de ambitie om 2.000 woningen per jaar te slopen. De vervangingsbehoefte zal hierdoor groter worden en men streeft tegelijkertijd naar een hoger kwaliteitsniveau. Naast woonkwaliteit zullen duurzaamheid, energiezuinigheid en woonomgeving een steeds belangrijkere rol gaan spelen. Wij juichen dit uiteraard toe.

Om deze ambitieuze doelstelling te bereiken stort de Provincie ca. € 20.000.000,- in een fonds. Goed initiatief van Provincie.

Aangenaam wonen



Kruisberg Brunssum; kwaliteit voorop

Als voorbeeldproject waarbij kwaliteit voorop stond, zijn de 40 woningen aan de Kruisberg te Brunssum. Deze woningen zijn met name ontworpen voor senioren. De woningen zijn niet gigantisch groot, want ze moeten ook nog betaalbaar zijn, maar er is optimaal gebruik gemaakt van het ontwerp.

Door de gelede bouwmassa was het mogelijk de daken op een andere wijze te benutten, namelijk als buitenruimte bij de woningen. Hierdoor zijn buitenruimtes gerealiseerd van 11 tot ca. 70 m2. Uit de respons van kandidaat huurders blijkt hier zeer veel belangstelling voor.
De senioren vinden het heel aangenaam om te kunnen beschikken over een ruime buitenruimte, waarin zij met plezier hun kinderen en kleinkinderen kunnen ontvangen.

Kruisberg Brunssum; heerlijk buiten

Op de begane grond is zelfs een logeerappartement beschikbaar, bijvoorbeeld voor kinderen waarvan de ouders in het complex wonen. Ook een prachtige voorziening als er mantelzorg nodig is. Zoals we dagelijks kunnen lezen, weten we dat de mantelzorg in de toekomst meer en meer toeneemt.

Veiligheid

Het gevoel van veiligheid heeft extra aandacht gekregen door het gehele terrein te voorzien van een fraaie omheining en camerabewaking. Voor directe hulp is een huismeester beschikbaar, woonachtig in het complex. Dit wordt door de potentiële huurders enorm gewaardeerd.

Revitalisering Hoensbroek

Een ander project met een vergelijkbare doelstelling wordt ontworpen in de wijk Aldenhofpark in Hoensbroek. Deze wijk moet broodnodig gerevitaliseerd worden.

De sloophamer heeft gelukkig een einde gemaakt aan het voormalig LTS-gebouw en de oude, vervallen portiek etagewoningen.

Buro Buitenom uit Rotterdam is verantwoordelijk voor het stedenbouwkundige plan waarin veel aandacht is voor ontmoeting, duurzaamheid en dorpse sfeer.   

Het nieuwe Aldenhofpark zal bestaan uit een brede school, ca. 96 woningen, allen levensloopbestendig en fantastisch gelegen in een park met een grote vijver die eveneens dient als waterbuffer.

Aldenhofpark voor elke bewoner

SATIJNplus is in gesprek met Woningstichting de Voorzorg om een gerieflijk appartementencomplex te ontwerpen. Alle woningen krijgen ook hier een grote buitenruimte, heerlijk gelegen op het zuiden met uitzicht op de vijver en het park. Aldenhofpark wordt een mooi voorbeeld van de omschakeling van kwantiteit naar kwaliteit.
Een plek waar Hoensbroek trots op kan zijn.

Jules Janssen
architect

Ketenintegratie; illusie?

De bouwwereld staat op dit moment behoorlijk onder druk.

Bouwopdrachten in welke vorm dan ook, zijn erg sporadisch. De prijzen staan bij zowel uitvoerende partijen alsook adviseurs onder hoge druk. Bij aanbestedingen constateren wij inschrijvingsbedragen die 25 tot 30% onder de marktprijzen liggen! Daardoor laat de kwaliteit en de onderlinge samenwerking van de betrokken partijen te wensen over.

Vanaf dag één wordt er alleen maar gediscussieerd over financiën. Er worden redenen gezocht om af te wijken of er wordt gezocht naar hiaten in de opdrachtomschrijving ofwel het bestek om zo enig financieel verlies te kunnen compenseren. Daarnaast spelen faalkosten ook nog steeds een grote rol binnen bouwend Nederland.

Wie is open en transparant?

Ketenintegratie zou het sleutelwoord moeten zijn om bovengenoemde wantoestanden een halt toe te roepen. Door te kiezen voor ketenintegratie kan er kwalitatief beter gebouwd worden, kunnen we faalkosten tot een minimum reduceren en kan de onderlinge samenwerking tussen partijen weer optimaal worden met als resultaat een kwalitatief en financieel beter resultaat voor enerzijds

de opdrachtgever maar ook voor alle andere betrokken partijen.

Hiervoor moet kennis worden gedeeld en moeten de partijen open en transparant met elkaar communiceren, anders lukt het niet om een in alle opzichten een kwalitatief goed geslaagd project te realiseren.

De praktijk is waardeloos

Het vooraf vormen van een bouwteam moet de eerste stap zijn binnen Ketenintegratie, waarin alle betrokken disciplines hun eigen verantwoording nemen, hun kennis delen en samenwerken naar het meest optimale resultaat.

Dit klinkt toch bij iedereen als muziek in de oren maar is dit ook de praktijk?

Uit ervaring moet ik helaas concluderen dat er op het financiële vlak nog de nodige hobbels te nemen zijn. Het gekibbel over financiën is ook in een bouwteam een van de grootste ergernissen. Zo menen aannemers (en ik realiseer mij dat ik nu generaliseer) de verliezen die zij genomen hebben bij aanbestedingen te moeten terug verdienen in projecten in bouwteamverband. Waarom kunnen er geen marktconforme prijzen worden gehanteerd waardoor een adviseur in de toekomst opdrachtgevers kan adviseren met een betrouwbare, prijsbewuste aannemer in bouwteamverband in zee te gaan omdat er zulke goede ervaringen zijn met hem op dit gebied? Helaas laten veel aannemers het afweten op het moment dat ze definitief in het team zijn gekozen.

Het kan anders!

Een gemiste kans zou ik zeggen om te komen tot een uiteindelijke goede partner binnen de Ketenintegratie. Wanneer deze houding niet verandert en zolang er partijen zijn (zowel adviserend alsook uitvoerend) die bij aanbestedingen ruim onder de marktprijs willen blijven inschrijven zullen we nooit tot Ketenintegratie komen.

Opdrachtgevers willen dan blijven aanbesteden omdat men denkt een project te realiseren tegen minimale kosten zonder echt oog te hebben voor kwaliteit, samenwerking en kennisdeling.

Wij moeten binnen onze bouwsector flexibeler, opener, transparanter en kostenbewuster worden en Ketenintegratie als een algemeen goed gaan zien. Alleen dan kunnen we de slechte reputatie/imago die de bouw toch in al die jaren heeft opgebouwd verbeteren.

Het wordt tijd  om weer mooie en kwalitatief goede projecten te gaan realiseren waarbij iedereen tevreden is met het proces en het resultaat.

Wij dragen in ieder geval ons steentje bij. U ook?

Jos Smits

Sr. Projectleider | bouwkostendeskundige

Nationaal Monumenten Congres, niet voor Limburg?

Op donderdag 8 november jl. was ik aanwezig bij het eerste Nationale Monumentencongres. Prangende vragen als "Hoe investeer je in monumentenzorg in tijden van recessie", "Welke keuzes maak je?" en “Hoe werk je samen met andere partijen" stonden op de agenda.
Een dag met een aantal interessante sprekers en fijn om te zien dat onze paradepaartjes, het Kruisherencomplex en Selexyz Dominicanen boekhandel in Maastricht, de revue passeerden.

Gezondheidscentrum Helmond

Sprekers vanuit de Provincies Noord-Holland, Brabant, Overijssel en Utrecht kwamen aan het woord met antwoorden op bovengenoemde vragen. Zo vertelde Brigite van Haaften als gedeputeerde Cultuur en Samenleving van de Provincie Brabant erg inspirerend en bevlogen over de ambities van haar Provincie en het nieuwe concept JOB-house  

Leren in de praktijk

Het Jobhouse geeft jongeren de mogelijkheid om het vak te leren en zich te specialiseren in de oude technieken door concreet Monumenten te gaan restaureren onder leiding en toezicht van een aantal oude leermeesters. Een goed initiatief om de know-how in restauratietechnieken niet verloren te laten gaan. Een initiatief dat misschien ook andere Provincies aan het denken zet.

Daarnaast een gepassioneerd maar helaas weinig hoopvol verhaal van Friso de Zeeuw, directeur Nieuwe Markten bij Bouwfonds Ontwikkelingen en praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling aan de TU Delft (Faculteit Bouwkunde, afdeling Real Estate and Housing) over "Kansen voor Erfgoed in moeilijke tijden"; zie zijn slideshare-presentatie.

Interessante discussies ontstonden tijdens de zogenaamde ‘fringe meetingen’ met als thema “identiteit en waarde van ons monumentaal erfgoed”.

Investeren in Erfgoed loont

Als een van de zeer weinig aanwezige Limburgers was het wel vreemd en zelfs teleurstellend, dat de interesse vanuit onze Provincie Limburg erg minimaal was. De Provincie Limburg en afgevaardigden van grote steden, waaronder Maastricht, schitterden door afwezigheid. Heeft Limburg soms geen behoefte aan nieuwe ideeën en spelen genoemde vragen niet in onze Provincie? En dat terwijl de crisis in het Limburgse volgens mij het hardst toeslaat en er dus extra aandacht zou moeten zijn voor het in stand houden van en het herbestemmen of transformeren van ons cultureel en monumentaal erfgoed. Want zo blijkt uit een van de lezingen, "Investeren in Erfgoed loont!"



Herbestemming BACO-gebouw Roermond

Kennis delen

Al met al toch een geslaagde dag ondanks de gemiste kans voor onze Limburgse politici en beleidmakers. Hopelijk krijgt dit congres een vervolg waarbij Limburg zich dan duidelijk(er) profileert. In Limburg hebben we immers mooie projecten in het kader van transformatie c.q. herbestemming gerealiseerd waar we trots op mogen zijn!
Zijn wij soms bang onze ervaring en kennis met anderen te delen?

Jos Smits

Sr.-projectleider|bouwkostendeskundige

Faalkosten: oorzaak in ontwerp, uiting tijdens uitvoering

Aldus het onderzoek over faalkosten voor het BouwKennis Jaarrapport Nederland 2012/2013.

Bron: Bouwkennis, uitgever van marktinformatie over de bouw-, vastgoed- en installatiesector. Artikel BouwKennis-september 2012 

Faalkosten in de bouw ontstaan vooral door fouten in de ontwerp- en voorbereidingsfase. Dit blijkt uit het themaonderzoek over faalkosten voor het Bouwkennis Jaarrapport Nederland 2012/2013. Onderaannemers en installateurs wijzen iets vaker dan gemiddeld naar de uitvoeringsfase. Oplossingen voor faalkosten worden door alle partijen gezocht in betere communicatie tussen partijen. Ruim de helft van de onderaannemers denkt faalkosten het beste te kunnen reduceren door aan te besteden op basis van kwaliteit in plaats van prijs. BIM krijgt nauwelijks een rol toebedeeld. Ontwikkelaars en hoofdaannemers B&U zien hier nog het meeste in.

Betrokkenheid engineering

Het onderzoek is uitgevoerd bij ontwikkelaars, hoofdaannemers B & U, installateurs en onderaannemers. Jammer dat de mening van de  “engineering partijen” ontbreekt. Vanuit onze kennis en ervaring als integraal werkend architectenbureau willen wij graag een genuanceerde reactie geven.

Mislukking

Over de oorzaak en uiting  faalkosten per projectfase zijn de meningen verdeeld. Ook wij zijn van mening dat faalkosten vooral ontstaan door fouten in de voorbereidings- en ontwerpfase.

Uiting van de faalkosten gebeurt volgens ons zowel in de ontwerpfase als in de uitvoerende fase. Op het vlak van de beste remedie tegen faalkosten zijn wij een volslagen andere mening toegedaan dan  de ingeschakelde “bouwpartijen”.

De ontwikkelingen tot nu toe bewijzen overduidelijk dat het toepassen van traditionele middelen om de faalkosten te reduceren een mislukking is!

Oplossingen faalkosten

Als beste remedie zien wij 2 ontwikkelingen die de faalkosten kunnen beteugelen:

1. Ketensamenwerking in de sector.

2. Toepassen van BIM

Op dit moment worden in de bouwsector vele  initiatieven ontwikkeld om te komen tot ketenintegratie- of ketensamenwerking. Hierbij zijn álle partijen vanaf de initiatieffase t/m de exploitatiefase (dus vanaf het begin) betrokken bij het project zodat de optimale synergie kan worden bereikt.

  

Woningbouw Langen Akker | Berg & Terblijt

Bouw Informatie Model (BIM)

BIM zien wij als een uitstekend middel om zowel de samenwerking te bevorderen en de faalkosten te reduceren. Door sneller en beter inzicht van het gebouw middels BIM worden faalkosten in de ontwerp- en uitvoeringsfase gereduceerd.



Daarbij krijgen uitvoerende partijen een beter inzicht in hetgeen zij in hun kostencalculatie moeten opnemen waardoor hun risico wordt ingeperkt. Dit laatste kan dus weer leiden tot lagere bouwkosten.

Kortom: BIM is de beste remedie tegen faalkosten.

Ja, een regelrechte oproep aan alle bouwpartijen om BIM serieus te nemen en toe te passen.

Wim Heuts

Algemeen directeur

Simsala BIM

BIM lijkt het nieuwe toverwoord in de bouwbranche. Maar waar staat BIM eigenlijk voor? Letterlijk betekent het: Building Information Modelling (Bouw Informatie Model), maar inmiddels lijkt het werkwoord "bimmen" tot ABN te behoren.

BIMT u ook al? Zo ja, wat doet u dan?

Uit eigen onderzoek (uitgevoerd door Bedrijfskundig Adviesbureau Oelers) onder onze relaties is gebleken dat iedereen iets anders verstaat onder BIM en wat de meerwaarde is. Maar dat er meerwaarde is, lijkt een feit.

De opdrachtgever vindt het geweldig dat zijn of haar gebouw driedimensionaal getekend wordt en dat hij zelf middels de Autodesk Viewer het gebouw van alle kanten kan bekijken alsof het al gebouwd is. Toch bleek uit ons onderzoek dat onze opdrachtgevers afwachtend zijn ten aanzien van BIM.

Voordelen

Uitvoerende partijen daarentegen zien wel de voordelen. Zij zien vooral een reductie van de faalkosten door het elimineren van fouten en inefficiëntie tijdens de ontwerpfase. Die fouten worden vroegtijdig gesignaleerd en opgelost in het 3D-model, wat trouwens wel extra werk oplevert voor de adviseur in deze fase. Wij zien dan ook een verschuiving ontstaan in fasering en budgetverdeling van de advieswerkzaamheden.

Kansen

Zelf ben ik van mening dat het 3D-model een belangrijk hulpmiddel wordt om de primaire functionaliteit en exploitatie van een gebouw te toetsen. Wij leven nu in een tijd waarbij zorgvuldige besluitvorming van belang is bij keuze voor nieuwbouw of herbestemming. BIM draagt daartoe bij. Logistieke stromen zijn middels het model te simuleren, en die zijn van wezenlijk belang voor de bedrijfsvoering en de exploitatie.

Beperking financiële risico's

Het informatiemodel is het product dat tot stand komt door intensieve samenwerking. In mijn visie doet de opdrachtgever hier aan mee. Hij wordt letterlijk meegenomen in het model zodat hij kan toetsen of het gebouw voldoet aan zijn uitgangspunten qua bedrijfsvoering en functionaliteit. Dit is volgens mij het belangrijkste doel dat wij met BIM voor ogen moeten hebben.

Met BIM hebben wij de kans om met onze opdrachtgever door het gebouw te lopen nog vóórdat er überhaupt een besluit is genomen om tot de bouw over te gaan. Hierdoor worden de (financiële) risico's voor de opdrachtgever enorm verkleind.

Bedrijfsvoering, beheer & exploitatie

Reductie van faalkosten en dus bouwkosten, is dus niet het doel op zich. Op een dag zullen onze opdrachtgevers beseffen dat je met BIM niet alleen leuke visualisaties creëert. Je verifieert en toetst vooraf de functionaliteit, de bedrijfsvoering, beheer en exploitatie van de bouw. Projecten die nu in de kast belanden blijken dan wellicht toch haalbaar te zijn.

Op die dag zitten wij te wachten!

Ik daag hierbij al onze (potentiële) opdrachtgevers uit, want wij zijn er klaar voor.

Maarten Simonis

[senior-projectleider/BIM coördinator]

Gezocht; ambitieuze opdrachtgevers

De minister heeft bij het opstellen van het nieuwe bouwbesluit een moeilijke afweging gemaakt. Het doel van de nieuwe maatregel is, het eenvoudiger maken van herbestemmingen en transformaties. Oftewel het financieel haalbaarder maken.

Sinds de invoering van het nieuwe bouwbesluit spreekt iedereen over zijn nieuwe recht:

"Het Rechtens verkregen niveau".

Dit wil zeggen dat je terug kunt vallen op de technische eisen en niveau van het gebouw ten tijde van de bouw c.q. de vergunningsaanvraag.

Het ingesloten risico is, dat opdrachtgevers, ontwikkelaars, projectmanagers en architecten met een te geringe  inspanning,  grijpen naar dat “rechtens verkregen niveau”. Voor mijn dagelijks denken, nauwelijks een thema!

Samen top bereiken

Naast architect ben ik namelijk ook alpinist. Het stellen van doelen is onderdeel van mijn leven. Om die  doelen te bereiken heb ik een team nodig. De zwakste schakel in het team moet je weten te benoemen. Een onervaren alpinist kan je in levensgevaar brengen! In mijn architectenvak accepteer ik geen opdrachtgever, die de zwakste schakel vormt.

Ik verwacht van mijn opdrachtgever, dat hij de doelen stelt en ambitieus is. Dan ga ik graag met hem de uitdaging aan. Let wel, ik heb geen problemen met een onervaren  opdrachtgever; daar kan ik mij over ontfermen en samen kunnen wij de top bereiken.

Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen of Sustainability zijn thermen die al te veel met de mond worden beleden. Het dient integraal onderdeel te zijn van het denken en het handelen, vergelijkbaar met het blindelings handelen in een alpine noodsituatie.

Ambitieuze doelen

Ambitieuze doelen zijn er momenteel voldoende: de voormalige Mijnsite Waterschei Genk (B) voor de Stad Genk, het Rijksmonumentale BACO gebouw Roermond voor de nieuwe huisvesting voor Wonen Limburg, het Elisabeth huis (hoofdgebouw voormalig Klevarieziekenhuis) Maastricht voor zorgorganisatie Vivre.  Ben trots op deze opdrachtgevers.

Harold Janssen

architect | specialist renovatie & transformatie

De architect als “man of the match”?

Niet rooskleurig: de totale omzet in de architectenbranche daalt in 2012 opnieuw. Architecten zijn zoekende: "wat is de architect van de toekomst, en wat is de toekomst van de architect?” Hoewel de architect al tijden niet meer de rol van all-round bouwheer vervult, blijft in de Nederlandse bouwpraktijk de behoefte bestaan aan een sterk coördinerende vakman. De architect als 'the man of the match', de Johan Cruijff van het bouwproces, zoals bouwfysisch adviseur Renz van Luxemburg dit noemt. Betekent wel dat de architect vroeg in het proces betrokken moet zijn.

Opkomende aanbestedingsvormen

Fictieve casus

Aanbestedende dienst: Rijksoverheid

Object: kantoorgebouw/rijksmonument

Aanbestedingsvorm: DBFMO (Design Build Finance Maintain Operate)

Te leveren: huisvestingsconcept voor >500 werkplekken, restyling pand, hoog niveau duurzaamheidsconcept, duurzaam beheer, onderhoud en exploitatie gebouw, facilitaire diensten, waaronder catering, beveiliging, receptie, schoonmaak. Tijdsduur van overeenkomst: 30 jaar.

 

Wat zijn de kansen voor architecten bij zulke aanbestedingen?

Bij dit soort aanbestedingen PPS-constructies (Publiek-Private samenwerking) c.q. DBFMO zijn 2 vragen van belang: Welke partijen zijn noodzakelijk om met succes te kunnen deelnemen aan de aanbesteding?

Het bekende rijtje kunnen we noemen: projectmanagementbureau, architect met restauratiekennis, installatieadvies en –technisch bureau, aannemer voor de verbouwing en natuurlijk een facilitaire dienstverlener.

Tweede vraag:  Hoe worden de substantiële Tenderkosten (aanbestedingskosten) voorgefinancierd?

En vergis je niet; bij een opgave als in bovenstaande casus bedragen de netto Tenderkosten tussen 2 en 3 miljoen euro’s. Deze kosten moeten dus worden voorgefinancierd en zijn dus verloren indien de opdracht niet wordt binnengehaald!

Voorwaarde voor een DBFMO-overeenkomst is ook dat de uitvoering van de overeenkomst wordt ondergebracht in een “Speciale Project Vennootschap” (SPV). De aandeelhouders van deze SPV moeten de noodzakelijke Tenderkosten ter beschikking te stellen.

Reservebank

Nu wordt het kritisch: welke partijen zijn bereid  én financieel in staat om als aandeelhouder van de SPV een gelijk aandeel van de Tenderkosten voor hun rekening te nemen? Gezien de omvang daarvan en de risicoanalyse (verlies bij geen opdracht) lijken de kansen voor een architectenbureau om als volwaardige aandeelhouder op te treden minimaal. De architect wordt dus eigenlijk veroordeeld tot de reservebank; een rol als onderaannemer. De architect levert wel inspanningen in het verwervingstraject maar ‘beperkt’ zich tot zijn eigen inbreng c.q. uren.

Blijft er maar één conclusie over: door deze opkomende aanbestedings-vormen, is de rol van bouwheer moeilijk c.q. onmogelijk om te vervullen. Geen nieuwe kans voor architect. Of wel?

Ben benieuwd naar architectenbureaus die in deze aanbestedingsvormen wel kansen zien.

Graag julie reacties!

Wim Heuts

Algemeen directeur