Nieuwe uitdagingen
Ook de zorgsector kent in deze
tijden van recessie nieuwe uitdagingen. Met de gelden die vrij komen door
het afstoten van onrendabel vastgoed kan nieuwbouw gerealiseerd worden
voor het bieden van de zwaarder wordende intramurale zorg.
1) De sector is, meer dan in het verleden, zélf
verantwoordelijk voor het exploiteren van hun vastgoed en het daarbij in
overeenstemming brengen van inkomsten en uitgaven;
2) daarnaast heeft men ook te maken met een vanuit de
Rijksoverheid opgelegde aanscherping van de indicatiestelling voor de functie “verblijf”.
De sinds 1 januari 2012 van kracht geworden normatieve bekostiging van de
huisvestingskosten (NHC) noodzaakt instellingen tot een andere wijze van
afweging van investeringen m.b.t. het zorgvastgoed.
Kansen
Door het beleid gericht op
extramuralisering c.q. scheiden van wonen en zorg wordt de zorgvraag binnen
zorginstellingen zwaarder, de bouw specifieker, de bouwbudgetten komen onder
druk te staan en er ontstaat mogelijk leegstand. Een enorme uitdaging die ook
kansen biedt.
Zorginstellingen doen er verstandig
aan om onrendabel vastgoed af te stoten. Tenminste als blijkt dat een
financieel haalbare herontwikkeling, ook na zorgvuldig onderzoek, binnen de
zorgfunctie niet meer mogelijk is. Dat zal pijn doen. Vooral voor die
zorginstellingen, die in het bezit zijn van cultureel erfgoed met enorm hoge
exploitatiekosten.
Behoud Cultureel erfgoed door nieuwe functie
Het is echter sociaal, maar vooral
ook financieel niet meer verantwoord om deze gebouwen in gebruik te houden met
een verantwoorde bekostiging op basis van de AWBZ. Veel zorginstellingen delen
die mening en zien maar één oplossing: slopen.Dat is natuurlijk doodzonde,
kapitaalvernietiging en absoluut niet duurzaam. Mijn insteek is om andersom te
redeneren: zoek een nieuwe functie die past bij het gebouw!
Waardevol haalbaarheidsonderzoek
 |
| Landpark Assisië, Biezenmortel |
Courantheid en verantwoorde exploitatie
Door de continu
veranderende zorgvraag is de economische looptijd van deze nieuwe gebouwen
onduidelijk. Wij zullen op voorhand moeten nadenken over de courantheid van het
te realiseren (zorg)vastgoed waarbij een zorgeenheid te allen tijden moet
kunnen worden aangewend voor andere doelgroepen in de zorg of zelfs moet kunnen
omgebouwd naar een reguliere woning of andersom. Dan kan ook uitgegaan worden van
een langere afschrijvingstermijn en zou een verantwoorde exploitatie en
businesscase ook haalbaar zijn. Het biedt tevens voor woningbouwcorporaties de
mogelijkheid om zorgaccommodaties te verhuren met relatief kortlopende
huurcontracten, waarna het zorgvastgoed dienst kan gaan doen als reguliere
volkshuisvesting.
Investeren in lange termijn
Bij nieuwbouw van zorgvastgoed moeten
wij dus verder denken dan het moment van realisatie en kortdurende exploitatie.
De keuze van vormgeving en materialisatie is van belang voor de exploitatiekosten
na oplevering. Door daar over na te denken kom je tot de conclusie dat je soms
op voorhand meer moet investeren om uit te komen op lagere
exploitatiekosten. Het Building Information Model (BIM) moet ons in staat
stellen om tijdens het ontwerptraject continu de invloed op de
exploitatiekosten te bewaken.
Meedenken, samenwerken en kennisdelen
Door met onze opdrachtgever
vroegtijdig mee te denken met de voorliggende huisvestingsproblematiek zijn wij
in staat om te komen tot haalbare oplossingen gebaseerd op onze deskundigheid
en ervaring op het gebied van restauratie, bouwkosten en zorg. Juist in
deze tijd van complexe vraagstukken denken wij een meerwaarde te kunnen bieden
voor onze opdrachtgevers door problemen om te buigen naar haalbare oplossingen.
Jubileumseminar
Wij organiseren op 25 september 2013 een (interactief) seminar in Maastricht:
met als gastspreker prof. dr. Paul Schnabel. Bestuurders en directieleden van
woningcorporaties en zorginstellingen worden van harte uitgenodigd voor dit
seminar. Volg de bovenstaande link voor meer informatie en meldt u zich aan via
Maarten Simonis
sr.-projectleider | specialist
zorgvastgoed
