Faalkosten: oorzaak in ontwerp, uiting tijdens uitvoering

Aldus het onderzoek over faalkosten voor het BouwKennis Jaarrapport Nederland 2012/2013.

Bron: Bouwkennis, uitgever van marktinformatie over de bouw-, vastgoed- en installatiesector. Artikel BouwKennis-september 2012 

Faalkosten in de bouw ontstaan vooral door fouten in de ontwerp- en voorbereidingsfase. Dit blijkt uit het themaonderzoek over faalkosten voor het Bouwkennis Jaarrapport Nederland 2012/2013. Onderaannemers en installateurs wijzen iets vaker dan gemiddeld naar de uitvoeringsfase. Oplossingen voor faalkosten worden door alle partijen gezocht in betere communicatie tussen partijen. Ruim de helft van de onderaannemers denkt faalkosten het beste te kunnen reduceren door aan te besteden op basis van kwaliteit in plaats van prijs. BIM krijgt nauwelijks een rol toebedeeld. Ontwikkelaars en hoofdaannemers B&U zien hier nog het meeste in.

Betrokkenheid engineering

Het onderzoek is uitgevoerd bij ontwikkelaars, hoofdaannemers B & U, installateurs en onderaannemers. Jammer dat de mening van de  “engineering partijen” ontbreekt. Vanuit onze kennis en ervaring als integraal werkend architectenbureau willen wij graag een genuanceerde reactie geven.

Mislukking

Over de oorzaak en uiting  faalkosten per projectfase zijn de meningen verdeeld. Ook wij zijn van mening dat faalkosten vooral ontstaan door fouten in de voorbereidings- en ontwerpfase.

Uiting van de faalkosten gebeurt volgens ons zowel in de ontwerpfase als in de uitvoerende fase. Op het vlak van de beste remedie tegen faalkosten zijn wij een volslagen andere mening toegedaan dan  de ingeschakelde “bouwpartijen”.

De ontwikkelingen tot nu toe bewijzen overduidelijk dat het toepassen van traditionele middelen om de faalkosten te reduceren een mislukking is!

Oplossingen faalkosten

Als beste remedie zien wij 2 ontwikkelingen die de faalkosten kunnen beteugelen:

1. Ketensamenwerking in de sector.

2. Toepassen van BIM

Op dit moment worden in de bouwsector vele  initiatieven ontwikkeld om te komen tot ketenintegratie- of ketensamenwerking. Hierbij zijn álle partijen vanaf de initiatieffase t/m de exploitatiefase (dus vanaf het begin) betrokken bij het project zodat de optimale synergie kan worden bereikt.

  

Woningbouw Langen Akker | Berg & Terblijt

Bouw Informatie Model (BIM)

BIM zien wij als een uitstekend middel om zowel de samenwerking te bevorderen en de faalkosten te reduceren. Door sneller en beter inzicht van het gebouw middels BIM worden faalkosten in de ontwerp- en uitvoeringsfase gereduceerd.



Daarbij krijgen uitvoerende partijen een beter inzicht in hetgeen zij in hun kostencalculatie moeten opnemen waardoor hun risico wordt ingeperkt. Dit laatste kan dus weer leiden tot lagere bouwkosten.

Kortom: BIM is de beste remedie tegen faalkosten.

Ja, een regelrechte oproep aan alle bouwpartijen om BIM serieus te nemen en toe te passen.

Wim Heuts

Algemeen directeur

Simsala BIM

BIM lijkt het nieuwe toverwoord in de bouwbranche. Maar waar staat BIM eigenlijk voor? Letterlijk betekent het: Building Information Modelling (Bouw Informatie Model), maar inmiddels lijkt het werkwoord "bimmen" tot ABN te behoren.

BIMT u ook al? Zo ja, wat doet u dan?

Uit eigen onderzoek (uitgevoerd door Bedrijfskundig Adviesbureau Oelers) onder onze relaties is gebleken dat iedereen iets anders verstaat onder BIM en wat de meerwaarde is. Maar dat er meerwaarde is, lijkt een feit.

De opdrachtgever vindt het geweldig dat zijn of haar gebouw driedimensionaal getekend wordt en dat hij zelf middels de Autodesk Viewer het gebouw van alle kanten kan bekijken alsof het al gebouwd is. Toch bleek uit ons onderzoek dat onze opdrachtgevers afwachtend zijn ten aanzien van BIM.

Voordelen

Uitvoerende partijen daarentegen zien wel de voordelen. Zij zien vooral een reductie van de faalkosten door het elimineren van fouten en inefficiëntie tijdens de ontwerpfase. Die fouten worden vroegtijdig gesignaleerd en opgelost in het 3D-model, wat trouwens wel extra werk oplevert voor de adviseur in deze fase. Wij zien dan ook een verschuiving ontstaan in fasering en budgetverdeling van de advieswerkzaamheden.

Kansen

Zelf ben ik van mening dat het 3D-model een belangrijk hulpmiddel wordt om de primaire functionaliteit en exploitatie van een gebouw te toetsen. Wij leven nu in een tijd waarbij zorgvuldige besluitvorming van belang is bij keuze voor nieuwbouw of herbestemming. BIM draagt daartoe bij. Logistieke stromen zijn middels het model te simuleren, en die zijn van wezenlijk belang voor de bedrijfsvoering en de exploitatie.

Beperking financiële risico's

Het informatiemodel is het product dat tot stand komt door intensieve samenwerking. In mijn visie doet de opdrachtgever hier aan mee. Hij wordt letterlijk meegenomen in het model zodat hij kan toetsen of het gebouw voldoet aan zijn uitgangspunten qua bedrijfsvoering en functionaliteit. Dit is volgens mij het belangrijkste doel dat wij met BIM voor ogen moeten hebben.

Met BIM hebben wij de kans om met onze opdrachtgever door het gebouw te lopen nog vóórdat er überhaupt een besluit is genomen om tot de bouw over te gaan. Hierdoor worden de (financiële) risico's voor de opdrachtgever enorm verkleind.

Bedrijfsvoering, beheer & exploitatie

Reductie van faalkosten en dus bouwkosten, is dus niet het doel op zich. Op een dag zullen onze opdrachtgevers beseffen dat je met BIM niet alleen leuke visualisaties creëert. Je verifieert en toetst vooraf de functionaliteit, de bedrijfsvoering, beheer en exploitatie van de bouw. Projecten die nu in de kast belanden blijken dan wellicht toch haalbaar te zijn.

Op die dag zitten wij te wachten!

Ik daag hierbij al onze (potentiële) opdrachtgevers uit, want wij zijn er klaar voor.

Maarten Simonis

[senior-projectleider/BIM coördinator]

Gezocht; ambitieuze opdrachtgevers

De minister heeft bij het opstellen van het nieuwe bouwbesluit een moeilijke afweging gemaakt. Het doel van de nieuwe maatregel is, het eenvoudiger maken van herbestemmingen en transformaties. Oftewel het financieel haalbaarder maken.

Sinds de invoering van het nieuwe bouwbesluit spreekt iedereen over zijn nieuwe recht:

"Het Rechtens verkregen niveau".

Dit wil zeggen dat je terug kunt vallen op de technische eisen en niveau van het gebouw ten tijde van de bouw c.q. de vergunningsaanvraag.

Het ingesloten risico is, dat opdrachtgevers, ontwikkelaars, projectmanagers en architecten met een te geringe  inspanning,  grijpen naar dat “rechtens verkregen niveau”. Voor mijn dagelijks denken, nauwelijks een thema!

Samen top bereiken

Naast architect ben ik namelijk ook alpinist. Het stellen van doelen is onderdeel van mijn leven. Om die  doelen te bereiken heb ik een team nodig. De zwakste schakel in het team moet je weten te benoemen. Een onervaren alpinist kan je in levensgevaar brengen! In mijn architectenvak accepteer ik geen opdrachtgever, die de zwakste schakel vormt.

Ik verwacht van mijn opdrachtgever, dat hij de doelen stelt en ambitieus is. Dan ga ik graag met hem de uitdaging aan. Let wel, ik heb geen problemen met een onervaren  opdrachtgever; daar kan ik mij over ontfermen en samen kunnen wij de top bereiken.

Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen of Sustainability zijn thermen die al te veel met de mond worden beleden. Het dient integraal onderdeel te zijn van het denken en het handelen, vergelijkbaar met het blindelings handelen in een alpine noodsituatie.

Ambitieuze doelen

Ambitieuze doelen zijn er momenteel voldoende: de voormalige Mijnsite Waterschei Genk (B) voor de Stad Genk, het Rijksmonumentale BACO gebouw Roermond voor de nieuwe huisvesting voor Wonen Limburg, het Elisabeth huis (hoofdgebouw voormalig Klevarieziekenhuis) Maastricht voor zorgorganisatie Vivre.  Ben trots op deze opdrachtgevers.

Harold Janssen

architect | specialist renovatie & transformatie

De architect als “man of the match”?

Niet rooskleurig: de totale omzet in de architectenbranche daalt in 2012 opnieuw. Architecten zijn zoekende: "wat is de architect van de toekomst, en wat is de toekomst van de architect?” Hoewel de architect al tijden niet meer de rol van all-round bouwheer vervult, blijft in de Nederlandse bouwpraktijk de behoefte bestaan aan een sterk coördinerende vakman. De architect als 'the man of the match', de Johan Cruijff van het bouwproces, zoals bouwfysisch adviseur Renz van Luxemburg dit noemt. Betekent wel dat de architect vroeg in het proces betrokken moet zijn.

Opkomende aanbestedingsvormen

Fictieve casus

Aanbestedende dienst: Rijksoverheid

Object: kantoorgebouw/rijksmonument

Aanbestedingsvorm: DBFMO (Design Build Finance Maintain Operate)

Te leveren: huisvestingsconcept voor >500 werkplekken, restyling pand, hoog niveau duurzaamheidsconcept, duurzaam beheer, onderhoud en exploitatie gebouw, facilitaire diensten, waaronder catering, beveiliging, receptie, schoonmaak. Tijdsduur van overeenkomst: 30 jaar.

 

Wat zijn de kansen voor architecten bij zulke aanbestedingen?

Bij dit soort aanbestedingen PPS-constructies (Publiek-Private samenwerking) c.q. DBFMO zijn 2 vragen van belang: Welke partijen zijn noodzakelijk om met succes te kunnen deelnemen aan de aanbesteding?

Het bekende rijtje kunnen we noemen: projectmanagementbureau, architect met restauratiekennis, installatieadvies en –technisch bureau, aannemer voor de verbouwing en natuurlijk een facilitaire dienstverlener.

Tweede vraag:  Hoe worden de substantiële Tenderkosten (aanbestedingskosten) voorgefinancierd?

En vergis je niet; bij een opgave als in bovenstaande casus bedragen de netto Tenderkosten tussen 2 en 3 miljoen euro’s. Deze kosten moeten dus worden voorgefinancierd en zijn dus verloren indien de opdracht niet wordt binnengehaald!

Voorwaarde voor een DBFMO-overeenkomst is ook dat de uitvoering van de overeenkomst wordt ondergebracht in een “Speciale Project Vennootschap” (SPV). De aandeelhouders van deze SPV moeten de noodzakelijke Tenderkosten ter beschikking te stellen.

Reservebank

Nu wordt het kritisch: welke partijen zijn bereid  én financieel in staat om als aandeelhouder van de SPV een gelijk aandeel van de Tenderkosten voor hun rekening te nemen? Gezien de omvang daarvan en de risicoanalyse (verlies bij geen opdracht) lijken de kansen voor een architectenbureau om als volwaardige aandeelhouder op te treden minimaal. De architect wordt dus eigenlijk veroordeeld tot de reservebank; een rol als onderaannemer. De architect levert wel inspanningen in het verwervingstraject maar ‘beperkt’ zich tot zijn eigen inbreng c.q. uren.

Blijft er maar één conclusie over: door deze opkomende aanbestedings-vormen, is de rol van bouwheer moeilijk c.q. onmogelijk om te vervullen. Geen nieuwe kans voor architect. Of wel?

Ben benieuwd naar architectenbureaus die in deze aanbestedingsvormen wel kansen zien.

Graag julie reacties!

Wim Heuts

Algemeen directeur 

All In Living_2e leven voor woningen

De woningmarkt is in nood. Er worden geen woningen meer verkocht, er is geen doorstroming van huurwoningen naar koopwoningen en de bouwproductie is nagenoeg tot stilstand gekomen.

Een alarmerende situatie omdat bij een voorraad van circa 6,8 miljoen woningen de gemiddelde leeftijd van deze woningen in ras tempo de gemiddelde bevolkingsleeftijd zal inhalen!

Nu zou dat nog niet zo’n ramp zijn als de woningvoorraad zou voorzien in de woningbehoefte, maar met name hier gaat het volledig scheef.

Een groot deel van de voorraad is oud en voldoet met name op het gebied van ruimte, klimaat en comfort niet meer aan de eisen van deze tijd. Door het stilvallen van de woningproductie zal de gemiddelde kwaliteit met grote sprongen achteruit gaan.

Er zit echter ook een interessante keerzijde aan deze situatie. Een deel van de oude voorraad en zijn ruimtelijke context heeft namelijk wel emotionele kwaliteit.

Daarnaast is levensduur verlenging met een relatief korte horizon financieel veel aantrekkelijker dan vervanging!

Onze whitepaper All in Living richt zich op dat deel van de woningvoorraad dat naast emotionele kwaliteit voldoende potentie heeft om bij een aanvaardbare investering het heden ten dage gewenste functionele en fysieke kwaliteitsniveau te bereiken.

Daarnaast wordt ingespeeld op het geschikt maken van deze woningvoorraad voor de oudere doelgroep, zodat levensloopbestendige woningen ontstaan.

Het omklappen van de standaard verticale verkaveling in geschakelde woningen in een horizontale verkaveling door toevoeging van een "All In Unit" resulteert in levensloopbestendige woningen met emotionele kwaliteit in een waardevolle context.

Nieuwsgierig? Download whitepaper All In Living Ik zou graag met je sparren! Bereikbaar via: jpetit@satijnplus.nl. 

Joop Petit

[architect/innovator]

Office 3.0; ontmoeten in de binnenstad

Etalages passé
De leegstand in de binnensteden neemt hand over hand toe. Is dat het gevolg van de crisis? Nee, zeker niet!
Natuurlijk zal de crisis een beetje olie op het vuur zijn maar het werkelijke vuur is ontstaan uit de technologische ontwikkelingen die onontkoombaar aan de gang zijn.
Een van de gevolgen is dat het fenomeen “etalage” zijn langste tijd gehad heeft. Consumenten zoeken op internet naar producten en gaan vervolgens goed geïnformeerd op pad naar een geselecteerde leverancier. De bereikbaarheid speelt hierbij een grote rol en aangezien de binnensteden moeilijk bereikbaar zijn zullen de leveranciers zich verplaatsen.

Fun
In de binnenstad gaat het meer en meer om vermaak, om sociale bezigheden, om eten en drinken, om fun, sfeer en beleven. En om ontmoeten.
De binnensteden zullen op zoek moeten naar een nieuwe identiteit, en daar speelt het ontmoeten een centrale rol in.

1, 2 en 3e werkplek
De primaire werkplekken van vele kantoren bevinden zich voornamelijk op centrale plaatsen aan de randen van steden, op kantoorlocaties, aan goed bereikbare plekken. Collega’s ontmoeten elkaar en vormen gemeenschappen als onderdelen van bedrijven.

Een 2e werkplek bevind zich thuis, efficiënt, zeker in gebieden met infrastructurele infarcten aan de randen van de werkzame dag. Ruimte om geconcentreerd te werken in een comfortabele omgeving. Zelf ingericht en van alle gemakken voorzien die je thuis wenst te hebben.

Uit recent onderzoek blijkt echter dat de 3e werkplek de meeste toegevoegde waarde levert. Deze 3e werkplek heeft echter nog geen plek. Ja, natuurlijk, de snelweghotels bieden allerhande faciliteiten maar je houdt toch het gevoel in andermans woonkamer te vergaderen.

Office 3.0 leeft in binnenstad

Deze 3e werkplek biedt fantastische kansen voor de binnenstad.Stel je voor: in een monumentaal pand in de buurt van de markt zijn werkplekken beschikbaar, zijn vergaderruimtes beschikbaar die gepersonaliseerd worden met behulp van techniek. Bijvoorbeeld door je facebook-pagina te koppelen met de te gebruiken ruimte. De lokale bakker levert verse broodjes en het naastgelegen café verzorgt de catering. Een lunch kan genoten worden in een van de vele restaurantjes aan de markt. En het allermooiste is dat elke binnenstad zijn specifieke karakter heeft waarmee het werken in office 3.0 iedere keer weer anders is.

Happy en efficiënt

De nieuwe werker werkt dus op de plek waar hij zich het beste voelt, ’s ochtends thuis, de file vermijdend, later in de binnenstad waar hij zijn relaties en klanten kan ontmoeten en de volgende dag op kantoor om zijn ervaringen met collega’s te delen.

Joop Petit

[architect/innovator]

BIM; een uitdaging voor 2012

Wij zijn ervan overtuigd dat je steeds naar nieuwe wegen moet zoeken om je opdrachtgevers zo goed mogelijk van dienst te zijn. Steeds weer streven naar meerwaarde; nog betere kwaliteit, kennis delen, goede procesbeheersing, betere samenwerking met bouwpartners en zo mogelijk tegen een lagere kostprijs.
Werken met BIM kan daar een goede bijdrage aan leveren.

Wat is eigenlijk BIM
BIM staat voor Bouw Informatie Model.
In de fase waarin opdrachtgevers en toekomstige gebruikers geïnformeerd moeten worden, kunnen zij het bouwwerk en de omgeving driedimensionaal beleven; het gaat echt leven. Zij kunnen door het gebouw en in de nabij gelegen omgeving ‘lopen”.

BIM is meer dan een mooi plaatje
BIM is een nieuw communicatiemiddel.
BIM is een centraal informatiemodel: eenduidigheid, efficiënt en voorkomt faalkosten.
En alleen om die reden al moet je open staan voor deze manier van werken!

De basisgedachte van BIM is namelijk dat er één centraal informatiemodel is, waarin alle informatie over een gebouw wordt vastgelegd. Alle disciplines die bij het ontwerp, de uitvoering en het gebruik van het gebouw zijn betrokken werken dan binnen dat ene model.
Dat betekent dat alle informatie eenduidig op één plaats aanwezig is. Er kunnen dus geen misverstanden ontstaan of verschillende definities van bouwdelen. Dat voorkomt fouten en langs elkaar heen werken.

BIM vermindert dus faalkosten.
Het is toch te gek dat de helft van de faalkosten voort komt uit tekeningen die op zich kloppen, maar onderling strijdig zijn. Dit soort verspilling moet je voorkomen.

BIM staat nog in de kinderschoenen; dit komt omdat het toepassen van BIM grote investeringen vraagt in hardware en software, maar bovenal een andere manier van denken. Processen binnen een organisatie wijzigen.



BIM vraagt pioniers; in 2012 gaan wij onze kennis verder uitdiepen, met gedrevenheid en enthousiasme om te blijven innoveren en in de overtuiging dat BIM economisch rendement oplevert voor alle betrokkenen in het ontwerp- en bouwproces.


Maarten Simonis
[Senior-projectleider/BIM-coördinator]