Een tijdelijk hotel, voor een tijdelijke vraag

Samen met gerenommeerde partners hebben wij gewerkt aan een visie op ruimtelijke oplossingen voor grootschalige (tijdelijke) evenementen.
Denk daarbij bijvoorbeeld aan de Olympische spelen of voetbal kampioenschappen. Voor zo’n evenement worden enorme investeringen gedaan met de daarbij behorende ruimtelijke impact.

Barcelona 1992
Laten we eens kijken naar de Olympische spelen in Barcelona in 1992. Destijds werd er een hele wijk gebouwd en de relatie tussen de stad en de middellandse zee hersteld door onder andere de ringweg verdiept aan te leggen. Een groot deel van de gerealiseerde wijk werd tijdens de spelen als Olympisch dorp gebruikt en is heden ten dage een woonwijk die voornamelijk uit appartementen bestaat. Andere voorzieningen zoals de stadions zijn nu onderdeel van het voorzieningen aanbod van de stad. Met name de Olympische schoonspring toren heeft een adembenemend uitzicht over de stad daar deze op de heling van de Montjuic is gelegen. De stad heeft zich enorm ontwikkeld.

Flexibiliteit
De vraag die wij ons stellen is of de impact van het alsmaar groeiende Olympische evenement nog wel gedragen kan worden door de faciliterende stad waarbij in ogenschouw genomen dient te worden dat de sociaal maatschappelijke en economische ontwikkelingen juist vragen om flexibiliteit in de gebouwde omgeving.
Wij denken dat de stad het evenement op den duur niet meer kan overleven als er niet op een andere wijze mee omgegaan zal worden. Evenementen zijn tijdelijk en de bovenstedelijke impact zal dan ook met tijdelijke middelen en maatregelen dienen te worden gefaciliteerd.

Duurzaam concept
Zie hier de basis voor de ontwikkeling van een tijdelijk duurzaam hotelconcept.
Uitgangspunt is een levensduur van 15 jaar waarbinnen het hotel 2 maal verplaatst wordt.
De bouwtijd bedraagt circa 4 maanden zodat te elfder uren nog accommodatie aan het voorhanden zijnde areaal kan worden toegevoegd. Hiermee kan als het ware ‘just in time’ worden gereageerd op de vraag uit de markt naar overnachtingsmogelijkheden.
Het hotel wordt gebouwd in wat later de openbare ruimte zal worden. Het verdwijnt immers naar het volgende evenement. Hierdoor is de stedenbouwkundige impact ondergeschikt en kunnen procedures vlot worden doorlopen.



Exploitatie
Vanuit de exploitatie, in relatie tot bijvoorbeeld de Olympische spelen, is de gedachte dat een dergelijk accommodatie in eerste instantie plaats biedt aan bedrijven die zich bezig houden met de organisatie en realisatie van het evenement. Vervolgens maakt een dergelijke accommodatie onderdeel uit van het Olympisch dorp of wordt het toegevoegd aan de hotel- faciliteiten die reeds voorradig zijn in de stad. Tot slot wordt het tijdelijk hotel gebruikt door bedrijven die zich bezighouden met de afwikkeling van het Olympische evenement en de afbouw van de stedelijke context.
Daarna wordt het tijdelijke hotel verplaatst naar het volgende evenement.
Aan het einde van de levensduur, na 15 jaar, worden de separate onderdelen hergebruikt in wellicht een andere samenstelling. Hierbij denken we bijvoorbeeld aan grote bouwprojecten waar tijdelijke bouwdorpen de benodigde arbeiders onderdak bieden.

Door op dergelijke wijze om te gaan met de ruimtelijke consequentie van een grootschalig evenement wordt het mogelijk juist een positieve bijdrage te leveren aan de ruimtelijke ontwikkeling van de stedelijke omgeving zonder dat daarbij vooraf het grote (stedenbouwkundige) plan helemaal dicht getimmerd wordt. In een snel veranderende samenleving zoals de onze een must!

Techniek

Maar nu natuurlijk nog de technische uitwerking.
In samenwerking met De Boer Structures, CUBI furniture en Koninklijke BAM hebben we de competenties samengebracht voor de ontwikkeling, de realisatie en de exploitatie van het tijdelijke hotel. Dit alles onder de noemer van een consortium.
Op hoofdlijnen bestaat het tijdelijke gebouw uit een semipermanente aluminium structuur waarin door middel van flexibele scheidingswanden ruimtes gecreëerd worden. Dit kunnen naast hotelkamers natuurlijk ook de lobby, het restaurant en vergaderruimtes zijn. De indeling kan vrijelijk aangepast worden aan de vraag. Zelfs tijdens de duur van het evenement!
Om van de kleine kamers hotelkamers te maken worden Qubi’s geplaats. Dit zijn kant- en klare technische units, waarin naast technische voorzieningen en het sanitair ook het bed is geïntegreerd. Alle onderdelen, ook de installatie technische, zijn geprefabriceerd waardoor de bouwsnelheid geoptimaliseerd is. Daarnaast faciliteert deze wijze van construeren natuurlijk ook de demontage en hermontage op een nieuwe locatie.

Toekomstproof
Onze berekeningen laten zien dat er een gezond rendement is te maken met dit concept waarbij dus de accommodatie het evenement volgt. Dit smaakt naar meer!

Joop Petit [Architect/Innovator]

Beleggen in vastgoed is niet meer beleggen in stenen

In de jaren voor de huidige vastgoed crisis is de prijs van vastgoed enorm gestegen. Er zijn enorme bedragen verdiend en veel van dat geld is ook weer geconsumeerd en heeft daarmee een bijdrage geleverd aan onze economische ontwikkeling.

Op dit moment is iedereen huiverig als het gaat om investeren in danwel financieren van vastgoed. De markt ligt spreekwoordelijk op z’n gat! Hoe zit dat?

Op de eerste plaats is het goed om te weten dat de marktwaarde oftewel de nominale waarde van vastgoed grofweg bepaald wordt door de onderliggende huuropbrengst, de locatie en de emotionele waarde van de opstal. De intrinsieke waarde van het gebouw bestaat uit materiaal en arbeid, zogezegd de stenen en het zweet. En de ruimte die daarmee gecreëerd is.

Ooit was er een tijd dat de intrinsieke waarde in meer of mindere mate gelijk liep met de nominale waarde.  In de jaren vóór de huidige crisis is de nominale waarde echter substantieel harder gestegen dan de intrinsieke waarde.

Deze ontwikkeling kwam ondermeer voort uit het vertrouwen in de economische groei. Het gebrek aan ruimte. De toename van de arbeidsproductiviteit en andere factoren die het vertrouwen in de exploitatie en dus in de huuropbrengst tot grote hoogte deden opstuwen.

Aan de andere zijde is de kwaliteit van de locaties verslechterd door gebrek aan ruimtelijk beleid en integrale sturing. De kwaliteit van de gebouwen is sterk afgenomen door  bij keuzes voor materiaal en arbeid  te zeer de nadruk gelegd is op het kostenaspect. Weinig ruimte voor stenen, liever goedkoop blik……

Deze twee ontwikkelingen hebben elkaar negatief enorm versterkt. Nu de roze bril in het water is gevallen en langzaam de bedwelmende geur van het grote vastgoed feest vervliegt wordt de realiteit zichtbaar.

Plotseling is er een overschot aan ruimte, denk aan de 7 miljoen m² kantoren in het lage en middensegment die nooit meer in de oorspronkelijke exploitatie zullen terugkeren maar wel voor veel geld zijn aangekocht.

Denk aan leegkomende woningen die voor zover privé eigendom geen pensioen zullen opleveren voor de vertrekkende ouderen.

Denk aan bedrijventerreinen die vol staan met verouderde blikken dozen die nooit meer bedrijvigheid zullen faciliteren.

Al deze gebouwen zijn monofunctioneel en vaak inferieur als het gaat om intrinsieke kwaliteit. Dit staat haaks op de almaar sneller ontwikkelende wereld der exploitaties die vraagt om flexibele gebouwen die toekomstige (onbekende ) functies faciliteren.

De huiver om te investeren in vastgoed zit hem nu juist daar. Er is sprake van weinig gebouwen met intrinsieke waarde en er is geen vertrouwen, en terecht, dat de exploitaties van de toekomst gefaciliteerd kunnen worden door de bestaande voorraad.

Om pensioenfondsen te verleiden hun beleggingen in vastgoed te doen toenemen zijn een aantal zaken van belang.

Gebouwen dienen hun exploitatie optimaal te regarderen. Door bijvoorbeeld gebouwen te verduurzamen kan enerzijds de emotionele waarde toenemen en anderzijds de variabele lasten in de vorm van gas en elektra dalen.

Door voorraad uit de markt te nemen ontstaat enerzijds schaarste waardoor de waardevastheid van overlevend vastgoed stabieler wordt en anderzijds ruimte voor andere functies die de gemeenschap van de toekomst vraagt.

Gebouwen dienen flexibel te zijn als het gaat om inrichting en installatie. Deze beide inrichtingselementen zijn nauw verbonden met de exploitatie en dus de huurwaarde. Gezien de almaar korter wordende levenscycli van bedrijven moet dit uitgangspunt zijn en niet bijzaak.

Visie en beleid zijn noodzakelijk om te komen tot een fundamentele herstructurering van de vastgoedsector.

De eerste stap moet zijn een inventarisatie van emotioneel waardevol vastgoed dat in staat is om een substantiële bijdrage te leveren aan exploitaties van de toekomst.

Vervolgens dienen de afvallers uit de markt genomen te worden.

Tot slot kan er vervangingsvastgoed ontwikkeld en geplaatst worden om de integrale structuur van de gemeenschap te versterken.

Ir. Joop Petit [Architect/Innovator]