Beleggen in vastgoed is niet meer beleggen in stenen

In de jaren voor de huidige vastgoed crisis is de prijs van vastgoed enorm gestegen. Er zijn enorme bedragen verdiend en veel van dat geld is ook weer geconsumeerd en heeft daarmee een bijdrage geleverd aan onze economische ontwikkeling.

Op dit moment is iedereen huiverig als het gaat om investeren in danwel financieren van vastgoed. De markt ligt spreekwoordelijk op z’n gat! Hoe zit dat?

Op de eerste plaats is het goed om te weten dat de marktwaarde oftewel de nominale waarde van vastgoed grofweg bepaald wordt door de onderliggende huuropbrengst, de locatie en de emotionele waarde van de opstal. De intrinsieke waarde van het gebouw bestaat uit materiaal en arbeid, zogezegd de stenen en het zweet. En de ruimte die daarmee gecreëerd is.

Ooit was er een tijd dat de intrinsieke waarde in meer of mindere mate gelijk liep met de nominale waarde.  In de jaren vóór de huidige crisis is de nominale waarde echter substantieel harder gestegen dan de intrinsieke waarde.

Deze ontwikkeling kwam ondermeer voort uit het vertrouwen in de economische groei. Het gebrek aan ruimte. De toename van de arbeidsproductiviteit en andere factoren die het vertrouwen in de exploitatie en dus in de huuropbrengst tot grote hoogte deden opstuwen.

Aan de andere zijde is de kwaliteit van de locaties verslechterd door gebrek aan ruimtelijk beleid en integrale sturing. De kwaliteit van de gebouwen is sterk afgenomen door  bij keuzes voor materiaal en arbeid  te zeer de nadruk gelegd is op het kostenaspect. Weinig ruimte voor stenen, liever goedkoop blik……

Deze twee ontwikkelingen hebben elkaar negatief enorm versterkt. Nu de roze bril in het water is gevallen en langzaam de bedwelmende geur van het grote vastgoed feest vervliegt wordt de realiteit zichtbaar.

Plotseling is er een overschot aan ruimte, denk aan de 7 miljoen m² kantoren in het lage en middensegment die nooit meer in de oorspronkelijke exploitatie zullen terugkeren maar wel voor veel geld zijn aangekocht.

Denk aan leegkomende woningen die voor zover privé eigendom geen pensioen zullen opleveren voor de vertrekkende ouderen.

Denk aan bedrijventerreinen die vol staan met verouderde blikken dozen die nooit meer bedrijvigheid zullen faciliteren.

Al deze gebouwen zijn monofunctioneel en vaak inferieur als het gaat om intrinsieke kwaliteit. Dit staat haaks op de almaar sneller ontwikkelende wereld der exploitaties die vraagt om flexibele gebouwen die toekomstige (onbekende ) functies faciliteren.

De huiver om te investeren in vastgoed zit hem nu juist daar. Er is sprake van weinig gebouwen met intrinsieke waarde en er is geen vertrouwen, en terecht, dat de exploitaties van de toekomst gefaciliteerd kunnen worden door de bestaande voorraad.

Om pensioenfondsen te verleiden hun beleggingen in vastgoed te doen toenemen zijn een aantal zaken van belang.

Gebouwen dienen hun exploitatie optimaal te regarderen. Door bijvoorbeeld gebouwen te verduurzamen kan enerzijds de emotionele waarde toenemen en anderzijds de variabele lasten in de vorm van gas en elektra dalen.

Door voorraad uit de markt te nemen ontstaat enerzijds schaarste waardoor de waardevastheid van overlevend vastgoed stabieler wordt en anderzijds ruimte voor andere functies die de gemeenschap van de toekomst vraagt.

Gebouwen dienen flexibel te zijn als het gaat om inrichting en installatie. Deze beide inrichtingselementen zijn nauw verbonden met de exploitatie en dus de huurwaarde. Gezien de almaar korter wordende levenscycli van bedrijven moet dit uitgangspunt zijn en niet bijzaak.

Visie en beleid zijn noodzakelijk om te komen tot een fundamentele herstructurering van de vastgoedsector.

De eerste stap moet zijn een inventarisatie van emotioneel waardevol vastgoed dat in staat is om een substantiële bijdrage te leveren aan exploitaties van de toekomst.

Vervolgens dienen de afvallers uit de markt genomen te worden.

Tot slot kan er vervangingsvastgoed ontwikkeld en geplaatst worden om de integrale structuur van de gemeenschap te versterken.

Ir. Joop Petit [Architect/Innovator]