Gezocht; ambitieuze opdrachtgevers

De minister heeft bij het opstellen van het nieuwe bouwbesluit een moeilijke afweging gemaakt. Het doel van de nieuwe maatregel is, het eenvoudiger maken van herbestemmingen en transformaties. Oftewel het financieel haalbaarder maken.

Sinds de invoering van het nieuwe bouwbesluit spreekt iedereen over zijn nieuwe recht:

"Het Rechtens verkregen niveau".

Dit wil zeggen dat je terug kunt vallen op de technische eisen en niveau van het gebouw ten tijde van de bouw c.q. de vergunningsaanvraag.

Het ingesloten risico is, dat opdrachtgevers, ontwikkelaars, projectmanagers en architecten met een te geringe  inspanning,  grijpen naar dat “rechtens verkregen niveau”. Voor mijn dagelijks denken, nauwelijks een thema!

Samen top bereiken

Naast architect ben ik namelijk ook alpinist. Het stellen van doelen is onderdeel van mijn leven. Om die  doelen te bereiken heb ik een team nodig. De zwakste schakel in het team moet je weten te benoemen. Een onervaren alpinist kan je in levensgevaar brengen! In mijn architectenvak accepteer ik geen opdrachtgever, die de zwakste schakel vormt.

Ik verwacht van mijn opdrachtgever, dat hij de doelen stelt en ambitieus is. Dan ga ik graag met hem de uitdaging aan. Let wel, ik heb geen problemen met een onervaren  opdrachtgever; daar kan ik mij over ontfermen en samen kunnen wij de top bereiken.

Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen of Sustainability zijn thermen die al te veel met de mond worden beleden. Het dient integraal onderdeel te zijn van het denken en het handelen, vergelijkbaar met het blindelings handelen in een alpine noodsituatie.

Ambitieuze doelen

Ambitieuze doelen zijn er momenteel voldoende: de voormalige Mijnsite Waterschei Genk (B) voor de Stad Genk, het Rijksmonumentale BACO gebouw Roermond voor de nieuwe huisvesting voor Wonen Limburg, het Elisabeth huis (hoofdgebouw voormalig Klevarieziekenhuis) Maastricht voor zorgorganisatie Vivre.  Ben trots op deze opdrachtgevers.

Harold Janssen

architect | specialist renovatie & transformatie

De architect als “man of the match”?

Niet rooskleurig: de totale omzet in de architectenbranche daalt in 2012 opnieuw. Architecten zijn zoekende: "wat is de architect van de toekomst, en wat is de toekomst van de architect?” Hoewel de architect al tijden niet meer de rol van all-round bouwheer vervult, blijft in de Nederlandse bouwpraktijk de behoefte bestaan aan een sterk coördinerende vakman. De architect als 'the man of the match', de Johan Cruijff van het bouwproces, zoals bouwfysisch adviseur Renz van Luxemburg dit noemt. Betekent wel dat de architect vroeg in het proces betrokken moet zijn.

Opkomende aanbestedingsvormen

Fictieve casus

Aanbestedende dienst: Rijksoverheid

Object: kantoorgebouw/rijksmonument

Aanbestedingsvorm: DBFMO (Design Build Finance Maintain Operate)

Te leveren: huisvestingsconcept voor >500 werkplekken, restyling pand, hoog niveau duurzaamheidsconcept, duurzaam beheer, onderhoud en exploitatie gebouw, facilitaire diensten, waaronder catering, beveiliging, receptie, schoonmaak. Tijdsduur van overeenkomst: 30 jaar.

 

Wat zijn de kansen voor architecten bij zulke aanbestedingen?

Bij dit soort aanbestedingen PPS-constructies (Publiek-Private samenwerking) c.q. DBFMO zijn 2 vragen van belang: Welke partijen zijn noodzakelijk om met succes te kunnen deelnemen aan de aanbesteding?

Het bekende rijtje kunnen we noemen: projectmanagementbureau, architect met restauratiekennis, installatieadvies en –technisch bureau, aannemer voor de verbouwing en natuurlijk een facilitaire dienstverlener.

Tweede vraag:  Hoe worden de substantiële Tenderkosten (aanbestedingskosten) voorgefinancierd?

En vergis je niet; bij een opgave als in bovenstaande casus bedragen de netto Tenderkosten tussen 2 en 3 miljoen euro’s. Deze kosten moeten dus worden voorgefinancierd en zijn dus verloren indien de opdracht niet wordt binnengehaald!

Voorwaarde voor een DBFMO-overeenkomst is ook dat de uitvoering van de overeenkomst wordt ondergebracht in een “Speciale Project Vennootschap” (SPV). De aandeelhouders van deze SPV moeten de noodzakelijke Tenderkosten ter beschikking te stellen.

Reservebank

Nu wordt het kritisch: welke partijen zijn bereid  én financieel in staat om als aandeelhouder van de SPV een gelijk aandeel van de Tenderkosten voor hun rekening te nemen? Gezien de omvang daarvan en de risicoanalyse (verlies bij geen opdracht) lijken de kansen voor een architectenbureau om als volwaardige aandeelhouder op te treden minimaal. De architect wordt dus eigenlijk veroordeeld tot de reservebank; een rol als onderaannemer. De architect levert wel inspanningen in het verwervingstraject maar ‘beperkt’ zich tot zijn eigen inbreng c.q. uren.

Blijft er maar één conclusie over: door deze opkomende aanbestedings-vormen, is de rol van bouwheer moeilijk c.q. onmogelijk om te vervullen. Geen nieuwe kans voor architect. Of wel?

Ben benieuwd naar architectenbureaus die in deze aanbestedingsvormen wel kansen zien.

Graag julie reacties!

Wim Heuts

Algemeen directeur 

All In Living_2e leven voor woningen

De woningmarkt is in nood. Er worden geen woningen meer verkocht, er is geen doorstroming van huurwoningen naar koopwoningen en de bouwproductie is nagenoeg tot stilstand gekomen.

Een alarmerende situatie omdat bij een voorraad van circa 6,8 miljoen woningen de gemiddelde leeftijd van deze woningen in ras tempo de gemiddelde bevolkingsleeftijd zal inhalen!

Nu zou dat nog niet zo’n ramp zijn als de woningvoorraad zou voorzien in de woningbehoefte, maar met name hier gaat het volledig scheef.

Een groot deel van de voorraad is oud en voldoet met name op het gebied van ruimte, klimaat en comfort niet meer aan de eisen van deze tijd. Door het stilvallen van de woningproductie zal de gemiddelde kwaliteit met grote sprongen achteruit gaan.

Er zit echter ook een interessante keerzijde aan deze situatie. Een deel van de oude voorraad en zijn ruimtelijke context heeft namelijk wel emotionele kwaliteit.

Daarnaast is levensduur verlenging met een relatief korte horizon financieel veel aantrekkelijker dan vervanging!

Onze whitepaper All in Living richt zich op dat deel van de woningvoorraad dat naast emotionele kwaliteit voldoende potentie heeft om bij een aanvaardbare investering het heden ten dage gewenste functionele en fysieke kwaliteitsniveau te bereiken.

Daarnaast wordt ingespeeld op het geschikt maken van deze woningvoorraad voor de oudere doelgroep, zodat levensloopbestendige woningen ontstaan.

Het omklappen van de standaard verticale verkaveling in geschakelde woningen in een horizontale verkaveling door toevoeging van een "All In Unit" resulteert in levensloopbestendige woningen met emotionele kwaliteit in een waardevolle context.

Nieuwsgierig? Download whitepaper All In Living Ik zou graag met je sparren! Bereikbaar via: jpetit@satijnplus.nl. 

Joop Petit

[architect/innovator]

Office 3.0; ontmoeten in de binnenstad

Etalages passé
De leegstand in de binnensteden neemt hand over hand toe. Is dat het gevolg van de crisis? Nee, zeker niet!
Natuurlijk zal de crisis een beetje olie op het vuur zijn maar het werkelijke vuur is ontstaan uit de technologische ontwikkelingen die onontkoombaar aan de gang zijn.
Een van de gevolgen is dat het fenomeen “etalage” zijn langste tijd gehad heeft. Consumenten zoeken op internet naar producten en gaan vervolgens goed geïnformeerd op pad naar een geselecteerde leverancier. De bereikbaarheid speelt hierbij een grote rol en aangezien de binnensteden moeilijk bereikbaar zijn zullen de leveranciers zich verplaatsen.

Fun
In de binnenstad gaat het meer en meer om vermaak, om sociale bezigheden, om eten en drinken, om fun, sfeer en beleven. En om ontmoeten.
De binnensteden zullen op zoek moeten naar een nieuwe identiteit, en daar speelt het ontmoeten een centrale rol in.

1, 2 en 3e werkplek
De primaire werkplekken van vele kantoren bevinden zich voornamelijk op centrale plaatsen aan de randen van steden, op kantoorlocaties, aan goed bereikbare plekken. Collega’s ontmoeten elkaar en vormen gemeenschappen als onderdelen van bedrijven.

Een 2e werkplek bevind zich thuis, efficiënt, zeker in gebieden met infrastructurele infarcten aan de randen van de werkzame dag. Ruimte om geconcentreerd te werken in een comfortabele omgeving. Zelf ingericht en van alle gemakken voorzien die je thuis wenst te hebben.

Uit recent onderzoek blijkt echter dat de 3e werkplek de meeste toegevoegde waarde levert. Deze 3e werkplek heeft echter nog geen plek. Ja, natuurlijk, de snelweghotels bieden allerhande faciliteiten maar je houdt toch het gevoel in andermans woonkamer te vergaderen.

Office 3.0 leeft in binnenstad

Deze 3e werkplek biedt fantastische kansen voor de binnenstad.Stel je voor: in een monumentaal pand in de buurt van de markt zijn werkplekken beschikbaar, zijn vergaderruimtes beschikbaar die gepersonaliseerd worden met behulp van techniek. Bijvoorbeeld door je facebook-pagina te koppelen met de te gebruiken ruimte. De lokale bakker levert verse broodjes en het naastgelegen café verzorgt de catering. Een lunch kan genoten worden in een van de vele restaurantjes aan de markt. En het allermooiste is dat elke binnenstad zijn specifieke karakter heeft waarmee het werken in office 3.0 iedere keer weer anders is.

Happy en efficiënt

De nieuwe werker werkt dus op de plek waar hij zich het beste voelt, ’s ochtends thuis, de file vermijdend, later in de binnenstad waar hij zijn relaties en klanten kan ontmoeten en de volgende dag op kantoor om zijn ervaringen met collega’s te delen.

Joop Petit

[architect/innovator]

BIM; een uitdaging voor 2012

Wij zijn ervan overtuigd dat je steeds naar nieuwe wegen moet zoeken om je opdrachtgevers zo goed mogelijk van dienst te zijn. Steeds weer streven naar meerwaarde; nog betere kwaliteit, kennis delen, goede procesbeheersing, betere samenwerking met bouwpartners en zo mogelijk tegen een lagere kostprijs.
Werken met BIM kan daar een goede bijdrage aan leveren.

Wat is eigenlijk BIM
BIM staat voor Bouw Informatie Model.
In de fase waarin opdrachtgevers en toekomstige gebruikers geïnformeerd moeten worden, kunnen zij het bouwwerk en de omgeving driedimensionaal beleven; het gaat echt leven. Zij kunnen door het gebouw en in de nabij gelegen omgeving ‘lopen”.

BIM is meer dan een mooi plaatje
BIM is een nieuw communicatiemiddel.
BIM is een centraal informatiemodel: eenduidigheid, efficiënt en voorkomt faalkosten.
En alleen om die reden al moet je open staan voor deze manier van werken!

De basisgedachte van BIM is namelijk dat er één centraal informatiemodel is, waarin alle informatie over een gebouw wordt vastgelegd. Alle disciplines die bij het ontwerp, de uitvoering en het gebruik van het gebouw zijn betrokken werken dan binnen dat ene model.
Dat betekent dat alle informatie eenduidig op één plaats aanwezig is. Er kunnen dus geen misverstanden ontstaan of verschillende definities van bouwdelen. Dat voorkomt fouten en langs elkaar heen werken.

BIM vermindert dus faalkosten.
Het is toch te gek dat de helft van de faalkosten voort komt uit tekeningen die op zich kloppen, maar onderling strijdig zijn. Dit soort verspilling moet je voorkomen.

BIM staat nog in de kinderschoenen; dit komt omdat het toepassen van BIM grote investeringen vraagt in hardware en software, maar bovenal een andere manier van denken. Processen binnen een organisatie wijzigen.



BIM vraagt pioniers; in 2012 gaan wij onze kennis verder uitdiepen, met gedrevenheid en enthousiasme om te blijven innoveren en in de overtuiging dat BIM economisch rendement oplevert voor alle betrokkenen in het ontwerp- en bouwproces.


Maarten Simonis
[Senior-projectleider/BIM-coördinator]

Een leven na dit leven

Over een voormalige kerk die weer een betekenis heeft voor de gemeenschap.

“In Duitsland is de laatste jaren een klein aantal kerken succesvol als columbarium (verzamel- en bewaarplaats van urnen) ingericht, soms met behoud van de kerkelijke functie. Ruimtelijke ingrepen zijn vrijwel niet nodig. In Nederland zijn er voor zover bekend nog geen uitgevoerde projecten. Als eerste zal de Bernadettekerk in Sittard als columbarium en mortuarium worden ingericht”, aldus de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed.

Ook de Bernadettekerk in Sittard (Limburg) moest sluiten. De kerk die nog steeds een belangrijke plek inneemt binnen de parochie wilde men niet verloren laten gaan. Een nieuwe functie voor de vrijgekomen kerk vinden is echter geen eenvoudige opgave. Kerkgebouwen zijn nl. niet gebouwd als economisch goed. Voorop stond echter voor het Kerkbestuur dat de herbestemming moest passen binnen de wensen van het Kerkbestuur en bij voorkeur een nieuwe religieuze functie moest krijgen.
Contacten zijn gelegd met mogelijk geïnteresseerde partners, waarbij uiteraard de exploitatie van het gebouw misschien wel het belangrijkste aspect vormde.

Grabeskirche Aachen
Met als voorbeeld “Die Grabeskirche St. Josef” in Aken was men het er snel over eens om een “overdekte” (urnen)begraafplaats te creëren.
Op deze manier vinden bezoekers in een beschermde omgeving, onafhankelijk van weersinvloeden, een plaats van rust voor herdenking, herinnering en bezinning.

Mooie combinatie
Een urnenbegraafplaats alleen bleek echter financieel gezien geen haalbare kaart.
Door een geïnteresseerd uitvaartcentrum erbij te betrekken bleek de exploitatie op termijn wel haalbaar. Deze unieke combinatie zorgt ervoor dat de Bernadettekerk weer een functie krijgt voor de gemeenschap waarbij bij deze herbestemming het kerkelijke aspect niet verloren gaat.

Ongeacht geloofsovertuiging
In de Bernadettekerk is er uiteindelijk plaats voor 1600 tot 1700 urnen en deze zijn niet alleen bedoeld voor de as van katholieken, maar van iedereen. De urnenzuilen worden door architect en kunstenaar vormgegeven. Ook het orgel van de voormalige kerk, die 40 jaar geleden door de jeugd gesponsord is krijgt weer een mooi plaatsje.
Een ereplek wordt gereserveerd voor het moderne kunstwerk van Libert Ramaekers, met als passende titel ‘Weg naar leven en dood’.

Zo zorgt een doordacht plan, met inzet van alle betrokkenen er uiteindelijk voor dat het kerkgebouw niet behoeft te worden gesloopt en een Nieuw leven krijgt na dit leven.

Jos Smits
[senior-projectleider]

Energy makes free

Op dit moment zitten we midden in een enorme crisis. Een bankencrisis, een landencrisis. Volgens mij een systeemcrisis.
Geschiedenisboeken staan er vol van en toch schijnen we er zelfs op het hoogste niveau niet de vinger achter te krijgen. Toch is het simpel, heel simpel: elke crisis is het gevolg van meer uitgaven dan opbrengsten. Zo ook de onze: er is veel meer uitgegeven dan wat er aan toegevoegde waarde is geleverd.
Door het oprekken van het financiële systeem is de onderliggende waarde voor het financieren van de uitgaven terecht gekomen bij vastgoed en waardepapieren in plaats van bij toegevoegde waarde. Door de positieve emotie is de virtuele waarde van vastgoed en waardepapieren tot grote hoogte gestegen en daarmee de financieringen en dus de uitgaven.
Zo simpel is het!

Nu komen wij langzaam weer met de pootjes op aarde en mogen de waardecreateurs het gelach betalen. Het duurt nog wel even voordat er voldoende reële waarde is gecreëerd om de schulden in te lossen.

Ruimte voor innovatie
Het mooie van dit alles is dat er nu ruimte ontstaat voor innovatie, voor ontwikkeling van exploitatieconcepten die deel zullen uitmaken van een nieuw systeem waarin de rol van de gemeenschappen centraal zal staan.
Het einde van het centralisme is nabij, door de ontwikkelingen in de techniek wordt het mogelijk om als individu alle diensten en producten te organiseren. De buurtwinkel, in ons concept de Burenmarkt, zal zijn herintrede maken om vervolgens nooit meer te verdwijnen.

Wijk weer centraal
De techniek zal weldra in staat zijn om plaatselijk meer dan voldoende energie op te vangen om aan de locale behoefte te voldoen. Kleine plaatselijke energieopwekkers zoals biomassa installaties en windturbines zullen op buurt en wijkniveau zorg dragen voor de opvang van piekmomenten of aanvullende behoeftes.



Er zullen private en wijkgebonden energiebedrijven ontstaan!
Het overschot aan plaatselijke energie kan vervolgens via de geoptimaliseerde bestaande infrastructuur worden herverdeeld.
Denk in dit verband niet alleen aan de nu reeds toegepaste techniek om stroom opgewekt via zonnecellen terug te leveren aan het net. Maar bijvoorbeeld ook aan het lokaal opvangen van zonne-energie die omgezet wordt in waterstof via een brandstofcel. Een deel van deze waterstof wordt in de elektrische auto gebruikt voor vervoer en het overschot aan waterstof wordt vervolgens via ons, geoptimaliseerde, gasleidingensysteem herverdeeld en vervolgens plaatselijk weer ergens omgezet in elektriciteit en water.

Nieuwe waarden
Omdat de hoeveelheid lokale energie de vraag plaatselijk ruim zal ontstijgen kan energie ook voor de minderbedeelden onder ons geleverd worden zonder dat daar een vergoeding in geld tegenover staat. Het verdienmodel zal er anders uit zien. Het gaat namelijk ook hier weer om toegevoegde waarde.
Denk bijvoorbeeld aan internet, dat tegenwoordig in ruime mate gratis voorhanden is. Hierdoor komt kennis bij iedereen terecht en bestaan geheimen niet meer. Plotseling ontstaan er bedrijven en beroepen die 10 jaar geleden nog niet bestonden, ontstaan er kansen voor de kanslozen. Mensen van wie we het nooit gedacht hadden worden succesvolle ondernemers.

Ontwikkelingen in de techniek maken het mogelijk om de hele wereld als producent te koppelen aan de individuele consument, de straat, de buurt en de wijk. Het stelt ons in staat om 24 uur in contact te zijn met elkaar, in beeld en geluid. De 3e industriële revolutie is een feit, we zitten er midden in!

Door de transformatie van ons energiesysteem van centraal naar lokaal en de herverdeling via een smartgrid zal zich een parallelle ontwikkeling manifesteren die samen met het internet de nieuwe backbone van de samenleving wordt. Een duurzame samenleving.

Met dank aan de crisis!

Joop Petit
[architect/innovator]