Herbestemming; voortrekkersrol overheid ontbreekt

Nieuwbouwplannen naar prullenbak (vervolg op deel 1)

Na de gemeenteraadsverkiezingen

Na de gemeenteraadsverkiezingen van maart 2014 zijn in alle gemeenten onderhandelingen afgerond over welke partijen het gemeentebestuur (coalitie) gaan vormen en wie de verantwoordelijke wethouders zijn. De beleidsvoornemens zijn vastgelegd in coalitieakkoorden.

Van belang  is om vast te stellen of- en op welke wijze de steeds groter wordende problematiek van de leegstand van vastgoed binnen de beleidsvoornemens van de gemeenten geagendeerd is.

Inventarisatie coalitie-akkoorden

Een inventarisatie van de inhoud van de coalitieakkoorden van de 6 grootste Limburgse Gemeenten op het gebied van de “bestrijding” van leegstand is als volgt:

Maastricht

Inzet op nieuwe vormen van stadsontwikkeling met een proactieve aanpak van leegstand en herbestemming.

Heerlen

Gezien de leegstandsproblematiek is het van belang dat er een herstructurering komt van de huidige fysieke winkelvoorraad met een sterke sturing vanuit de gemeentelijke overheid.

Sittard-Geleen

Vanuit terugdringen van leegstand in compacte kernwinkelgebieden stimuleren wij de woonfunctie en zijn wij terughoudend ten aanzien van retailplannen buiten de stads- en wijkwinkelcentra.

Roermond

Wij maken een integrale visie voor de binnenstad, waarbij ook de aanpak van ongewenste randverschijnselen als leegstand van kantoren, winkels en bedrijfspanden wordt meegenomen.

In leegstaand fabrieksgebouw in Roermond is nu het kantoor van Wonen Limburg gevestigd.

Weert

Om de woningen betaalbaar te houden, met name voor jongeren, dienen de mogelijkheden te worden benut om leegstaand vastgoed (bijvoorbeeld kantoorpanden) om te vormen tot betaalbare huurwoningen.

Venlo

Geen opmerkingen over vastgoed/leegstand (!)

Gemeenten geen voortrekkersrol
Helaas, op basis van de inventarisatie van de coalitieakkoorden ziet het er niet naar uit dat de gemeenten actief de gewenste en noodzakelijke regierol gaan oppakken bij de herbestemming van gebieden en de transformatie van gebouwen.

Visie en rol provincie

Met als titel “Voor de kwaliteit van Limburg” is in mei j.l. door de Provincie het “Ontwerp POL2014” in de inspraak gebracht.
Met betrekking tot vastgoed is hierin ondermeer het volgende opgenomen: Woningen, bedrijventerreinen, kantoren en winkels hebben we in Limburg genoeg, in toenemende  mate zelfs te veel. De uitdaging is om een omslag te maken “van kwantiteit naar kwaliteit” en meer schaarste te creëren.

De sleutel ligt in dynamisch voorraadbeheer.

Dynamisch voorraadbeheer is een (overheids)interventie bedoeld om in de huidige situatie van falende marktwerking de markt te prikkelen om kwaliteit te realiseren. Essentie ervan is dat in regionaal verband door gemeenten niet-vrijblijvende afspraken worden gemaakt over noodzakelijke interventies. Onderdeel van de (3 benoemde) interventies vormt de aanpak van bestaande leegstand.

Daktuin Zuidpark in Amsterdam. 

Tijdelijke invulling met stadlandbouw. Via Bouwwereld.

Sense of urgency

Op basis van de inhoud van de coalitieakkoorden van de 6 grootste gemeenten in Limburg en de nog door gemeenten te maken regionale afspraken over noodzakelijke interventies, kan ik niet anders concluderen dan dat bij de  overheden de “sense of urgency” inzake een dringend noodzakelijke herbestemming en transformatie van bestaand vastgoed ontbreekt.

De door Provincie en Gemeenten voorgestelde aanpak duurt m.i. te lang en zal leiden tot een verdergaande verpaupering van binnensteden en wijken.  

Dit kan alleen voorkomen worden indien de gemeenten de gewenste en noodzakelijke regierol op zich gaan nemen.

GEMEENTEBESTUURDERS: NEEM AUB UW VERANTWOORDELIJKHEID!

Wij zien met belangstelling uw reactie tegemoet.

Wim Heuts

algemeen directeur

Nieuwbouwplannen naar prullenbak

Verkiezingen

In maart j.l. zijn in nagenoeg alle  gemeenten in Nederland verkiezingen geweest voor nieuwe gemeenteraden. Aansluitend daarop worden onderhandelingen gevoerd over welke partijen het gemeentebestuur (coalitie) gaan vormen en wie de verantwoordelijke wethouders worden.

Het beleid voor de komende periode wordt vastgelegd in een bestuursakkoord c.q. coalitieprogramma. In ieder bestuursakkoord dient naar mijn mening grote aandacht gegeven te worden

aan de aspecten van “gebiedsontwikkeling” en “vastgoedontwikkeling”.

Gebiedsontwikkeling en vastgoedontwikkeling

De komende jaren ligt de opgave in iedere stad en regio op de “herbestemming” van gebieden. Dit betekent de ontwikkeling van een nieuwe visie op de functies van gebieden.

Binnen deze gebieden dienen gebouwen een nieuwe bestemming te krijgen ofwel “transformatie”. Herbestemming is een maatschappelijke opgave; transformatie richt zich op individuele gebouwen.

  

Wordt de regierol opgepakt?

Wanneer gemeenten hun ruimtelijke regierol anders gaan invullen, komen er veranderingen in de huidige malaise van leegstand.

Gemeenten dienen afstand te nemen van hun huidige focus op nieuwbouw. De aandacht moet worden verlegd naar herbestemming.

Gemeentebesturen hebben geen andere keuze dan in de nieuwe coalitieakkoorden harde grenzen te bepalen en waar nodig overtollig vastgoed uit de markt te laten nemen.

Geef marktpartijen vervolgens, binnen gestelde kaders, de kans om de gestelde doelen op het gebied van herbestemming te kunnen realiseren. Uiteraard ligt bij dit proces een belangrijke regierol bij de Provincies  c.q. de Regio’s  en het Rijk.

Marktpartijen

Marktpartijen hebben behoefte aan voorspelbare perspectieven.

De overheid moet bijzonder selectief zijn t.a.v. plannen voor nieuwbouw en de noodzakelijke condities voor herbestemming en transformatie scheppen.

Marktpartijen kunnen concreet invulling geven door ofwel te investeren in kansrijke objecten ofwel door de overtollige voorraad uit de markt te nemen. In beide gevallen is dit positief voor zowel de vastgoedsector als de  kwaliteit van de stad.

Een oproep aan leden gemeenteraad; 
durf keuzes te maken, in belang van uw eigen stad.
Wij gaan u volgen!

Wim Heuts

Algemeen directeur

Climax van fascinatie en kennis

Toeval bestaat niet

Passie, kennis en ervaring des te meer 

Dit is de intro van de uitgave over de bijzondere herbestemming van het BACO-gebouw in Roermond. Een industrieel gebouw uit 1905, dat onderdak heeft geboden aan bijzondere gastheren. Onder andere een meelfabriek, rijwielfabriek, sigarenfabriek en als laatste Berden meubels.

De koffiebranderij is naamgever van het rijksmonument geworden, want het pand staat in de volksmond bekend als BACO-gebouw. Sinds kort is het gebouw het nieuwe hoofdkantoor van woningcorporatie Wonen Limburg.

“Alle facetten van techniek, cultuur, duurzaamheid en beleven vallen bijzonder mooi samen. Complimenten”  Jarno Visser, Fortrus

Bijzondere uitgave

Wij delen graag onze kennis en fascinatie op het gebied van duurzaam herbestemmen van bestaand vastgoed. Ons 50-jarig jubileum was voor ons aanleiding om voor de eerste maal, samen met onze kennispartners, een boekwerk uit te geven over dit unieke project.

“Een fantastisch voorbeeld hoe duurzaamheid in de praktijk hoort te werken” Luc Vaessens, Koenen en Co

Waarom is dit gebouw zo fascinerend?

Als architect betreden we vaak voor het eerst, na jarenlange leegstand, een fascinerende omgeving van een vervallen gebouw. Menige fotograaf zou dat moment van bevroren geschiedenis willen vastleggen. Het beeld van een rijk gepatineerd en aangetast gebouw in een prachtig spel van zonlicht en diepe schaduwen.

“Prachtig om te zien hoe oud & nieuw elkaar raken en respecteren” 
Ronald Simons, Altavilla

Behoud van het karakter; het hoogste doel

Deze eerste beelden leggen we altijd zorgvuldig vast en starten met veel passie aan de opgave van restauratie en transformatie.

Herhaald zijn we tot de conclusie gekomen, dat na een forse financiële injectie, een prachtig getransformeerd monument weer toekomstbestendig is. Tegelijkertijd stellen we vast dat de eerste beelden, die zo sterk fascineerden, niet meer te herkennen zijn.  Een verloren kwaliteit. Maar dit maal is dat niet gebeurd! Een nieuwe glaswand in de kantoorruimten biedt nu zicht op de kwaliteit van het gebouw en tegelijkertijd zal het patina beschermd worden. De ruige sfeer, het karakter van het gebouw waren de inspiratiebronnen voor een hypermoderne filosofie en inrichting. 
Resultaat: een unieke werkomgeving.

"Nooit gedacht dat je werkomgeving voor zovel inspiratie kon zorgen. Geweldig!"  Marita Muller, Wonen Limburg

nZEB

De glaswand en het losmaken van de vloeren impliceerde het thermisch ontkoppelen van het historische casco en het nieuwe kantoorklimaat.

Wij zijn hierin geslaagd en hebben een inbouwpakket gemaakt dat kan voldoen aan nieuwbouweisen en een nZEB (nearly Zero Energy Building) gerealiseerd. Letterlijk vertaald een energie nul gebouw; een gebouw waar het energieverbruik op jaarbasis vrijwel gelijk is aan de hoeveelheid energie dat het gebouw opwekt uit hernieuwbare bronnen. Bronnen waar permanent energie aan kan worden onttrokken/afgegeven omdat het de aarde niet uitput.

“Een sterk merk heft een contrast of een contradictie op. Dat is hier gelukt in een sterk samenspel van architect, interieur en duurzaamheid. 
Nieuwe combinatie=innovatie” Roger Engelberts, Imagro

Ambitieus

Onze fascinatie voor cultureel  erfgoed en kennis blijft bestaan. Na deze climax worden de nieuwe doelen al weer geformuleerd. Onze publicatie is slechts een  momentopname in de geschiedenis.

De ambities voor de toekomst zijn duidelijk. Onze hele samenleving gaat zich steeds verder verduurzamen en de bouwbranche ontkomt er niet aan zich nog meer te focussen op het bestaande vastgoed. Niet alleen het BACO-gebouw is klaar voor de toekomst. Ook wij blijven ambitieus.

“De transitiemarkt is jullie toekomst. SATIJN ga zo door” 

Jean Gelissen, GelissenGroup

Voor nadere informatie over het boek ‘BACOgebouw. Kennis in uitvoering’, kunt u mailen naar communicatie@satijnplus.nl

Harold Janssen

architect | specialist renovatie & transformatie


NB In deze blog vermelden wij enkele prachtige quotes van onze relaties. 
     Dank hiervoor!

BIM, niet alleen bij nieuwbouw

Even terug

Toen SATIJNplus als restauratie-architect, begin jaren 90 met het computertekenen startten, waren wij, evenals onze collega’s, sceptisch. Hoe kan de computer het overnemen van de tekenplank? Zeker bij monumentale gebouwen, met de nodige ornamenten en weinig repetitie, leek dit onmogelijk. Toch durfden wij het aan. Inmiddels is in ons bureau geen tekenplank meer te vinden.

Van 2D naar 3D

Nu is weer een nieuw tijdperk aangebroken. Van 2D-tekenen gaan wij om naar 3D en werken integraal binnen projecten door te BIMMEN.  Nu zijn veel adviseurs van mening dat 3D-tekenen alleen is weggelegd voor nieuwbouw. SATIJNplus vindt daarentegen dat je het BIM-model optimaal moet inzetten. Dat betekent dat het integraal werken in de genen moet zitten. Het is dus wat ons betreft geen issue meer of en wanneer je gaat BIMMEN.

Zo zal bij bestaande gebouwen, monument of niet, gestart moeten worden met het maken van een volwaardig Revit-model. Dit kan middels het invoeren van 2D tekeningen in Revit. Of middel een 3D-laserscan dat via een pointcloud omgezet kan worden naar Revit. Dat levert vervolgens het informatiemodel op om bijvoorbeeld een volwaardig en gedegen haalbaarheidsonderzoek te verrichten.  Zo zijn wij ondermeer te werk gegaan bij het haalbaarheidsonderzoek van Kloostercomplex Beukenrode te Venray.

Haalbaarheidsonderzoek herbestemming kloostercomplex Beukenrode 

Het kloostercomplex Beukenrode in Venray is in het verleden benoemd tot gemeentelijk monument. De naastgelegen kerk is rijksmonument.  Bij herbestemming van het object dienen de kwaliteiten van het ensemble en architectuur zoveel mogelijk gehandhaafd te worden.

In het structuurplan is een uitgangspunt genomen die recht doet aan de bestaande architectonische kwaliteit. Het gebouw is aantrekkelijker gemaakt door de verhouding tussen netto en bruto oppervlak te verbeteren. De buitengevels blijven in verschijningsvorm onaangetast. Met de constructeur is de bestaande constructie geïnventariseerd en beoordeeld. Op basis hiervan is het voorontwerp ontwikkeld. Met de adviseur installaties zijn een aantal varianten ontwikkeld ten aanzien van de technische voorzieningen voor de appartementen. De energiezuinigheid en de exploitatiekosten zijn daarbij afgewogen.

BIM vs. beheer en onderhoud

Het BIM-model van een bestaand gebouw kan ook zonder plannen voor herontwikkeling benut worden. Denk aan beheer, onderhoud en facilitair management (BOFM) van het gebouw. Op basis daarvan zullen onze opdrachtgevers de voordelen van BIM gaan inzien: betere inzicht van kosten, het afwegen van de verschillende opties voor BOFM en het efficiënt en effectief volgen en plannen van het onderhoud.

BIM-Smart Revit en SATIJNplus

Op dit moment zitten wij als bureau in de implementatie-fase van BIM. Inmiddels zijn wij al ruim een jaar bezig met Smart Revit. Alle tekenaars zijn door Itannex opgeleid tot BIM-modelleurs. Ook het kaderpersoneel heeft een BIM-opleiding gehad. Verschillende projecten hebben inmiddels alle fasen van het bouwprojecten doorlopen in BIM. De nieuw projecten worden vanzelfsprekend opgestart in Smart Revit. Kortom het wordt langzaam gemeengoed. Ik ben ervan overtuigd dat wij binnenkort, net als in de jaren 90, niet beter meer weten!

Maarten Simonis

senior-projectleider |BIM coördinator

Waarom blijft “DE HERBESTEMMING” achter bij de verwachting?

Aanpakken

ECI Cultuurfabriek Roermond

Al jaren wordt er gepraat over het herbestemmen van zowel monumentale als niet monumentale gebouwen. In de praktijk blijkt echter dat de realisatie van plannen voor herbestemming achter blijft. Dat wil niet zeggen dat er niets gebeurt (bijvoorbeeld ECI Roermond en Nedinsco in Venlo) maar in deze tijd dat er een stagnatie in de bouwwereld plaats vindt zou het veel beter kunnen met de herbestemming.

Fabeltjes

In de berichtgeving is er voor een herbestemming veel meer aandacht dan voor een nieuwbouw. Het gevoel voor het behoud van ons erfgoed is er dus wel degelijk, het moet er alleen altijd eerst van komen en de mare dat herbestemmen duurder en minder duurzaam is wordt langzaam maar zeker door de praktijk van gerealiseerde projecten ingehaald.

Stimulering

Voor monumentale plannen is er een financiële regeling bij de Provincie Limburg. De maximale subsidie is 50% van het subsidiabele bedrag met een maximum van € 500.000,00. Voorwaarde is wel dat de gemeente meedoet op financieel gebied of in de upgrading van de directe omgeving. Het is de bedoeling dat de regeling jaarlijks wordt vernieuwd en de pot jaarlijks opnieuw wordt gevuld. Dat heeft tot gevolg dat de pot kort na de start van de regeling leeg is en dat de onduidelijkheid blijft voor monument-eigenaren voor de toekomst. Welke prioriteiten stelt de gemeente die de aanvraag moet indienen? En is het maximumbedrag wel voldoende bij een grootschalige restauratie en/of herbestemming?

Eiffelgebouw Maastricht

Zo is in de gemeente Maastricht, mede ook door de grote toename van vervallen industriële monumenten, een grote achterstand. (Eiffelgebouw en overig erfgoed aan de Boschstraat, Gasfabriek etc). Maar ook industrieel mijnerfgoed in de rest van de provincie en grote industriële panden van de verloren gegane maakindustrie in andere steden zorgen voor vele knelpunten.

Zo veel voordelen

Omdat we weten dat investering van iedere euro in de herbestemming van bestaand onroerend meer oplevert, zou een uitbreiding van de huidige regeling soelaas bieden. En de regeling zou voor zowel monumenten als niet monumenten moeten gelden.Zeker met de wetenschap dat iedere investering geld oplevert zou een ruimhartiger beleid op zijn plaats zijn. Bovendien zijn het toerisme, de recreatie en de veiligheid van de regio gebaat bij herbestemming van onroerend goed.

Waarde

Kansen

Naast directe financiering met subsidies zijn er andere mogelijkheden die een herbestemming mogelijk moeten maken, zoals fiscale en financieringsmogelijkheden. Recente publicaties van het H-team (het herbestemmingsteam dat ingesteld is door de Rijksadviseur voor het Cultureel Erfgoed in 2010), geven daarvoor een reeks van mogelijkheden, zie www.herbestemming.nu.

Knop om en actie!

Maar het is vooral van belang dat de knop om gaat bij alle beleidsmakers bij de gemeenten en de provincie. In combinatie met de stimuleringsmaatregelen moet er meer gebeuren: een verbod/beperking op uitgifte van grond en afgifte vergunningen voor nieuwbouw en  immateriële stimuleringsmaatregelen voor de herbestemming.

Men zal zich moeten realiseren dat:

@ Het maken van groen bij (partiële) sloop een positief effect heeft en geld waard is;

@ Het (tijdelijk) hergebruik van onroerend goed duurzaam is en geld oplevert;

@ Een buurt veiliger wordt bij minder leegstand en dus minder geld kost;

@ Een groeiscenario bij uitbreiding onroerend goed meestal geen positieve   effecten oplevert;

@ Uitstellen van sloop van monumentaal erfgoed op de lange termijn wellicht gunstiger is voor alle betrokken partijen dan directe sloop;

@ Het dreigement van opdrachtgevers/ontwikkelaars dat men zich elders zal vestigen, niet (altijd) wordt uitgevoerd en bij bovengemeentelijk beleid geen hout snijdt.

Door vooraf duidelijk te maken dat het gemeentelijk en provinciaal beleid herbestemming positief en nieuwbouw restrictief zal benaderen, is al veel gewonnen en kunnen ingediende plannen op basis hiervan worden beoordeeld.

Samenwerken, daar worden we beter van

Hartenkreet "Samenwerken"!

SATIJNplus Architecten heeft in het verleden aangetoond met een verantwoorde herbestemming van gebouwen een meerwaarde te geven aan de gebouwen zelf en aan de omgeving en zal zich in de toekomst blijven toeleggen op het behoud en de herbestemming van (monumentaal en niet monumentaal) erfgoed. Wij zien het als een uitdaging om met andere partijen zoals opdrachtgevers, beleidsmakers en overige belanghebbenden, samen te werken om “de herbestemming” niet alleen meer op de kaart te zetten maar ook veel meer projecten te realiseren. De Limburgse economie en de Limburgse bouwwereld vragen er om.

Werkt u met ons mee?

Harry Pallada

Sr.-projectleider/Bouwkostendeskundige

Een leven na dit leven

Over een voormalige kerk die weer een betekenis heeft voor de gemeenschap.

“In Duitsland is de laatste jaren een klein aantal kerken succesvol als columbarium (verzamel- en bewaarplaats van urnen) ingericht, soms met behoud van de kerkelijke functie. Ruimtelijke ingrepen zijn vrijwel niet nodig. In Nederland zijn er voor zover bekend nog geen uitgevoerde projecten. Als eerste zal de Bernadettekerk in Sittard als columbarium en mortuarium worden ingericht”, aldus de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed.

Ook de Bernadettekerk in Sittard (Limburg) moest sluiten. De kerk die nog steeds een belangrijke plek inneemt binnen de parochie wilde men niet verloren laten gaan. Een nieuwe functie voor de vrijgekomen kerk vinden is echter geen eenvoudige opgave. Kerkgebouwen zijn nl. niet gebouwd als economisch goed. Voorop stond echter voor het Kerkbestuur dat de herbestemming moest passen binnen de wensen van het Kerkbestuur en bij voorkeur een nieuwe religieuze functie moest krijgen.
Contacten zijn gelegd met mogelijk geïnteresseerde partners, waarbij uiteraard de exploitatie van het gebouw misschien wel het belangrijkste aspect vormde.

Grabeskirche Aachen
Met als voorbeeld “Die Grabeskirche St. Josef” in Aken was men het er snel over eens om een “overdekte” (urnen)begraafplaats te creëren.
Op deze manier vinden bezoekers in een beschermde omgeving, onafhankelijk van weersinvloeden, een plaats van rust voor herdenking, herinnering en bezinning.

Mooie combinatie
Een urnenbegraafplaats alleen bleek echter financieel gezien geen haalbare kaart.
Door een geïnteresseerd uitvaartcentrum erbij te betrekken bleek de exploitatie op termijn wel haalbaar. Deze unieke combinatie zorgt ervoor dat de Bernadettekerk weer een functie krijgt voor de gemeenschap waarbij bij deze herbestemming het kerkelijke aspect niet verloren gaat.

Ongeacht geloofsovertuiging
In de Bernadettekerk is er uiteindelijk plaats voor 1600 tot 1700 urnen en deze zijn niet alleen bedoeld voor de as van katholieken, maar van iedereen. De urnenzuilen worden door architect en kunstenaar vormgegeven. Ook het orgel van de voormalige kerk, die 40 jaar geleden door de jeugd gesponsord is krijgt weer een mooi plaatsje.
Een ereplek wordt gereserveerd voor het moderne kunstwerk van Libert Ramaekers, met als passende titel ‘Weg naar leven en dood’.

Zo zorgt een doordacht plan, met inzet van alle betrokkenen er uiteindelijk voor dat het kerkgebouw niet behoeft te worden gesloopt en een Nieuw leven krijgt na dit leven.

Jos Smits
[senior-projectleider]